指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题10分,错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)
本次估价背景情况如下:
××投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼,并于2018年1月开始装修,在完成吊顶、墙面装修后,公司资金周转困难,于是和××银行协商,欲将此办公楼抵押给银行,并委托了××房地产估价有限公司评估,估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业,完成估价报告。
致估价委托人函
××银行:
受贵银行委托,我们对位于××市××区××路××号的××办公房地产价值进行了估价。估价目的是:为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是:2018年3月28日。
经过实地查勘和市场调查,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断,确定××办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元,大写金额人民币贰亿肆仟万元整。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明,请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产估价有限公司(公章)
法定代表人:×××(手签)
二〇一八年三月二十四日
1.错处:致函对象为××银行错误,
改为:“××房地产投资公司”。
属于委托人错误
2.错处:估价目的:为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误
改为:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。
3.错处:确定××办公房地产在现有装修完成后的市场价值
改为:确定××办公房地产在现状装修下(或价值时点状况下)的市场价值。
4.错处:致函落款日期为:二〇一八年三月二十四日
改为:致函落款日期为:二〇一八年四月十日。
致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
9.该办公楼整体年收益为( )万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,首选方法之一是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点,下列说法错误的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求,下列不符合房地产估价报告对文字要求的是( )
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,不属于房地产估价报告对语句要求的是( )。