2021年《房地产估价案例与分析》点睛提分卷1

试卷预览

1 问答题 1分

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

房地产抵押估价报告

封面（略）

致估价委托人函

　　××老师：

　　受贵公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于××市××区××南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。

　　根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照《房地产估价规范》的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上《××市××区××南岸二期（已建工程）房地产估价报告》一式两份，请查收。

　　指错：1.致函对象错误，应是××公司，而不是××老师

　　2.致估价委托人函中缺少价值时点

　　3.致估价委托人函中缺少估价方法

　　4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值

　　5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期

目录（略）

估价师声明（略）

估价假设和限制条件

　　（一）假设条件

　　1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。

　　2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：

　　（1）不考虑特殊买家的额外出价；

　　（2）交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；

　　（3）交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；

　　（4）交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；

　　（5）该房地产能在公开市场上自由转让。

　　3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。

　　（二）限制条件

　　1.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。

　　2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。

　　3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。

　　4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。

　　5.本报告价值时点为估价师实地查勘估价对象之日。

　　6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的《商品房销售窗口表》而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。

　　7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。

　　指错：6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值。

估价结果报告

　　一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象

　　（一）估价对象描述

　　1.房地产概况

　　估价对象北邻××学院，南侧为××路，西侧××路，规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。

　　项目由××房地产开发有限公司开发，建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1～2层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内为简单装修。

　　2.房地产状况和权利

　　目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为××南岸二期部分房地产，本次评估面积为12000平方米，土地分摊面积为6000平方米。

　　3.区域概况

　　3.1 地理位置

　　估价对象位于××市××区××南岸二期1～2层，北邻××学院，南侧为××路，西侧××路。

　　3.2 交通状况

　　估价对象附近有1路、16路、8路、82路等公交线路，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。

　　3.3 商业繁华度

　　估价对象地处××市××区的核心地段，周边配套设施齐全，××大广场、苏宁电器、美联福超市、××超市等商场，吃喝玩乐都方便。

　　3.4 公用基础设施

　　估价对象所处区域有工行、建行、农行、中行，××医疗城，中小学：一小、四小、二中、八中、十一中。

　　大学：××院分校、××学院、××管理学院、××学院、××学院、××大学分校，公用配套设施齐全。

　　3.5 环境质量

　　估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。

　　五、价值时点

　　2015年12月25日（实地查勘完成之日）

　　六、价值类型

　　本报告评估的价格为估价对象在价值时点满足上述全部假设和限制条件下于价值时点的公开市场价值。公开市场价值是指：

　　1.买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；

　　2.有一段合理交易时间；

　　3.在此期间房地产市场保持稳定；

　　4.房地产买卖符合国家法律规定。

　　指错：7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）

　　七、估价原则

　　1.合法原则

　　合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

　　2.最高最佳使用原则

　　最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

　　3.替代原则

　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

　　4.价值时点原则

　　房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

　　5.独立、客观、公正原则

　　独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

　　指错：8.估价原则缺谨慎原则

　　八、估价依据（略）

　　九、估价方法

　　房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。

　　通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。

　　通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。

　　方法定义（略）

　　指错：9.估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；

　　十、估价结果

　　我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格的因素，进行认真测算，最终确定估价对象在价值时点2015年12月25日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）

　　指错：10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值

　　十一、注册房地产估价师（略）

　　十二、实地查勘期（略）

　　十三、估价作业期

　　2016年1月4日到2016年1月15日

　　十四、未来市场风险分析

　　虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。

　　指错：11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等。

　　十五、估价对象变现能力分析

　　变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。

　　（2）假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%～15%。

　　（3）假定在价值时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。

　　指错：12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析

估价技术报告

　　一、估价对象实物状况描述与分析

　　1.项目概况

　　××南岸二期规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。结构为钢混结构，停车位3000个。

　　2.估价对象房屋概况及权属状况

　　估价对象建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1～2层，用途为商业。

　　根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。

　　二、估价对象权益状况描述与分析

　　目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为南岸二期房地产，本次评估面积为12000平方米，土地使用权面积为6000平方米。

　　土地概况及权属状况

　　××房地产开发有限公司于2009年06月25日取得××开发区××路以东南岸二期地块的《国有土地使用证》，证号为××国用（2009）第03，土地登记用途为商业、住宅，土地使用权面积为16.5万m2，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地40年，住宅用地份额用地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2009年6月25日取得《建设用地规划许可证》。2010年12月25日建成。

　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）

　　四、市场背景描述与分析（略）

　　五、估价方法适用性分析（略）4

　　是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：

　　投资利润=（土地成本+建造成本+管理费用+投资利息）×利润率

　　=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元）×0.4

　　=2403.48万元

　　1.2.5 销售税费

　　增值税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5%计，则销售税费为：销售税费=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）×0.05=420.61万元

　　指错：19.未进行销售费用的计算或未说明不计算销售费用的理由。

　　20.成本法测算中，销售税费计算错误。

　　1.2.6 建筑物折旧额

　　该建筑物无残值，则建筑物的折旧额=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润）×5/40=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）×5/40=1051.52万元

　　1.2.7 估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费-建筑物折旧额

　　V=2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元+420.61万元-1051.52万元=7781.26万元

　　指错：21.未说明折旧采用年限法的理由，应结合评估人员现场观察确定综合成新率。计算建筑物折旧时，计算基数包括土地成本错误。

　　2.采用比较法测算

　　2.1估价对象第一层测算过程

　　比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、市场状况、区位因素、实物因素修正，求取估价对象价格。

　　1）选取可比实例

　　针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区位及实物因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。

　　2）编制比较因素条件说明表

　　（可比实例的具体房地产状况描述略）

　　房地产价格比较因素条件说明表

　指错：22.比较法中缺少房地产权益因素修正，如土地剩余年限

　　23.比较法中楼层，人流应属于区位因素，不属于实物因素

　　24.实物因素缺少净高、建成年代、外观、内部格局、面积、基础设施等因素的分析比较

　　3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算

　　价格修正及测算表

　指错：25.公共配套描述相同打分不同

　　26.区位、实物各因素修正权重未说明理由

　　27.物业管理、装修描述相同，打分不同未说明。

　　4）计算结果

　　指错：28.计算结果表格中，有“市场状况调整”这一项，而前面给出“比较因素条件说明表”、“价格修正及测算表”中没有这一项，缺少市场状况调整说明，或者，市场状况调整无依据。

　　29.可比实例三区位因素修正系数错误，与前面表格不一致。

　　30.未说明可比实例权重取值依据。

　　5）估价对象第一层评估单价为30911.33元/m2。

　　6）估价对象第一层评估总价为30911.33元/m2×6000m2=18546.8万元。

　　2.2 估价对象第二层测算过程

　　1）根据市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第二层租金为第一层的80%～90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。

　　2）比较法测算估价对象第二层单价：30911.33元/m2×80%=24729.06元/m2

　　3）比较法测算估价对象第二层总价：24729.06元/m2×6000m2=14837.44万元

　　估价对象总价值=18546.8+14837.44=33384.23万元

　　（六）估价结果确定

　　根据本人经验，采用比较法和成本法评估的结果相差较大。采用比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）

　　附件

　　1.估价对象《国有土地使用证》复印件

　　2.估价对象《商品房预售许可证》复印件

　　3.估价对象《商品房抵押窗口表》复印件

　　4.估价对象《土地出让合同》复印件

　　5.《建设用地规划许可证》复印件

　　6.《单位工程竣工验收证明书》复印件

　　7.委托方营业执照复印件

　　8.估价方营业执照复印件

　　9.估价方资质证书复印件

　　10.估价师资格证书复印件

　　指错：31.附件缺少

　　估价委托书复印件

　　附件中缺少可比实例位置图

　　附件中缺少估价对象实地查勘情况和相关照片

　　附件中缺少估价对象法定优先受偿款调查情况。

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正确答案：

本题解析：

　　1.致函对象错误，应是××公司，而不是××老师；

　　2.致估价委托人函中缺少价值时点；

　　3.致估价委托人函中缺少估价方法；

　　4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；

　　5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；

　　6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；

　　7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；

　　8.估价原则缺谨慎原则；

　　9.估价结果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；

　　10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值

　　11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等；

　　12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；

　　13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；

　　14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；

　　15.开发税费代收费用（政策性收费）不准确，应是开发期间税费，未计算其他工程费；

　　16.前期工程费10%取值无依据；

　　17.附属公共配套设施费用按建安工程费的5%计，取值无依据；

　　18.管理费用的计算，前面表述为“该项费用按建造成本费用的5%”，后面列式计算时，计算基数为土地成本和开发成本之和，认为存在前后不一致错误；

　　19.未进行销售费用的计算或未说明不计算销售费用的理由；

　　20.成本法测算中，销售税费计算错误。

　　21.未说明折旧采用年限法的理由，应结合评估人员现场观察确定综合成新率；计算建筑物折旧时，计算基数包括土地成本错误。

　　22.比较法中缺少房地产权益因素修正，如土地剩余年限；

　　23.比较法中楼层，人流应属于区位因素，不属于实物因素；

　　24.实物因素缺少净高、建成年代、外观、内部格局、面积、基础设施等因素的分析比较；

　　25.公共配套描述相同打分不同；

　　26.区位、实物各因素修正权重未说明理由；

　　27.物业管理、装修描述相同，打分不同未说明；

　　28.计算结果表格中，有“市场状况调整”这一项，而前面给出“比较因素条件说明表”、“价格修正及测算表”中没有这一项，缺少市场状况调整说明，或者，市场状况调整无依据。

　　29.可比实例三区位因素修正系数错误，与前面表格不一致；

　　30.未说明可比实例权重取值依据；

　　31.附件缺少：

　　估价委托书复印件；

　　附件中缺少可比实例位置图；

　　附件中缺少估价对象实地查勘情况和相关照片；

　　附件中缺少估价对象法定优先受偿款调查情况。

2 问答题 1分

指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　本次估价背景情况如下：

　　××投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和××银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了××房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告。

致估价委托人函

　　××银行：

　　受贵银行委托，我们对位于××市××区××路××号的××办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018年3月28日。

　　经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定××办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。

　　报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。

××房地产估价有限公司（公章）　　

法定代表人：×××（手签）　　

二〇一八年三月二十四日　　

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正确答案：

本题解析：

1.错处：致函对象为××银行错误，

　　改为：“××房地产投资公司”。

　　属于委托人错误

　　2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误

　　改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。

　　3.错处：确定××办公房地产在现有装修完成后的市场价值

　　改为：确定××办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。

　　4.错处：致函落款日期为：二〇一八年三月二十四日

　　改为：致函落款日期为：二〇一八年四月十日。

　　致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。

3 问答题 1分

某城市为解决交通拥堵问题，修建了两横两纵快速路，打通南北、东西大动脉。估价对象为住宅小区的配套商业房地产，因门前市政桥梁（南部快速路）建设，引桥部分抬高路面，遮挡了商业店面，造成有效客流量减少，租金下降。为了解决相关的补偿费用情况，解决信访纠纷，委托某房地产估价公司对减损价值进行评估。价值时点为2019年5月29日。请问此房地产最适合选用什么估价方法进行损害价值评估？简述估价技术思路。

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正确答案：

本题解析：

?? 该项目属于不可修复的情况，可以通过两种途径评估估价对象的减损价值。一是先采用比较法和收益法评估不受影响的正常房地产市场价值，再通过市场调查法，查找与估价对象类似不利状态的房地产与正常房地产价格的比例，确定减损率，得到减损价值，即利用价差法的变形公式进行计算；二是采用损失资本化法，依据委托方提供的实际租金合同与不受影响的正常房地产客观租金的差值，计算估价对象房地产的剩余使用期限，以一定的报酬率，将至使用期限结束为止各年的租金损失折现至价值时点，从而得到减损价值。最后依据方法的可靠性分析权重，加权平均得到最终估价结果。

　　举一反三

　　损害赔偿是近几年问答题和单选题常考问题，如住宅挡光的损害赔偿，漏雨对业主的损害赔偿，临近建筑施工对房屋产生沉降裂缝对装修价值的减损评估等。

　　这类问题主要考核评估方法的选择，损害赔偿内容，损害赔偿的具体估价思路，参数的选择等。

4 问答题 1分

　　甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.

??

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正确答案：

本题解析：

1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。

　　2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；

　　净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，

　　接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。

　　3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。

　　其他，同上。

　　注意考试方向：

　　1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。

　　2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。

　　3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。

　　4.用途有收益性房地产都可出题。

5 问答题 1分

××市东区××庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，××房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？

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正确答案：

本题解析：

该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。

　　如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。

　　根据《房地产估价理论与方法》教材P304。