本次估价背景情况如下:
估价对象为某市唯一的大型商业中心,建筑面积为9.8万平方米,已开业三年,整体运营,经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价,以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段:
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015),常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法,估价方法选用应符合下列规定:
(1)估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。
(2)估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。
(3)估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的,宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。
(4)估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的,应选用假设开发法。
2.估价方法选用
(1)估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例,可选用比较法进行估价。
(2)估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。
(3)估价对象为商业中心的整体房地产,可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设,可选用成本法进行估价。
(4)估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,不具有再开发潜力,故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
(1)比较法,收集同类房地产的交易实例,选取3个可比实例。建立比较基础后,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整,计算比较价值。
(2)收益法:具体采用全剩余寿命模式进行测算,确定估价对象的持有期、期间收益,期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。
(3)成本法:采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧,将重置成本减去折旧,得到估价对象成本价值。
(4)对以上估价方法的结果进行校核、比较分析,确认各个测算结果无差错及其之间差异
的合理性,综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
(5)估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款,得到估价对象抵押价值。
1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法,收益法、成本法测算的,应选用假设开发法”错误,改为:“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法,收益法测算的,应选用假设开发法。”
2.“估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误,改为:“估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”
3.“估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,不具有再开发潜
力,故本次估价不选用假设开发法。”错误,改为:“估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,非待开发建设物业,不产生后续开发成本,故本次估价不选用假设开发法。”
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
9.该办公楼整体年收益为( )万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:考前黑钻押题,超压卷金考典软件考前更新,下载链接 www.
10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,首选方法之一是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点,下列说法错误的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求,下列不符合房地产估价报告对文字要求的是( )
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,不属于房地产估价报告对语句要求的是( )。