当前位置:首页建筑工程房地产估价师房地产案例与分析->本次估价背景情况如下:估价对象为某市唯一的大型商业中心,建筑

本次估价背景情况如下:

估价对象为某市唯一的大型商业中心,建筑面积为9.8万平方米,已开业三年,整体运营,经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价,以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段:

四、估价方法适用性分析

1.估价方法选用要求

根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015),常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法,估价方法选用应符合下列规定:

(1)估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。

(2)估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。

(3)估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的,宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

(4)估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的,应选用假设开发法。

2.估价方法选用

(1)估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例,可选用比较法进行估价。

(2)估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。

(3)估价对象为商业中心的整体房地产,可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设,可选用成本法进行估价。

(4)估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,不具有再开发潜力,故本次估价不选用假设开发法。

3.估价技术路线

(1)比较法,收集同类房地产的交易实例,选取3个可比实例。建立比较基础后,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整,计算比较价值。

(2)收益法:具体采用全剩余寿命模式进行测算,确定估价对象的持有期、期间收益,期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。

(3)成本法:采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧,将重置成本减去折旧,得到估价对象成本价值。

(4)对以上估价方法的结果进行校核、比较分析,确认各个测算结果无差错及其之间差异

的合理性,综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。

(5)估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款,得到估价对象抵押价值。

查看答案 纠错
答案:
本题解析:

1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法,收益法、成本法测算的,应选用假设开发法”错误,改为:“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法,收益法测算的,应选用假设开发法。”

2.“估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误,改为:“估价对象为正常经营的商业中心,属收益性房地产,可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”

3.“估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,不具有再开发潜

力,故本次估价不选用假设开发法。”错误,改为:“估价对象为正常经营使用的房地产,其使用现状符合规划和法定要求,非待开发建设物业,不产生后续开发成本,故本次估价不选用假设开发法。”

更新时间:2021-09-24 20:41

你可能感兴趣的试题

单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

  8.该办公楼的收益年限为( )年。

  • A.30  
  • B.34  
  • C.36  
  • D.40
查看答案
单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

9.该办公楼整体年收益为( )万元。

  • A.159.12  
  • B.175.03  
  • C.187.24  
  • D.195.12
查看答案
单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:考前黑钻押题,超压卷金考典软件考前更新,下载链接 www.

10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。

  • A.689  
  • B.839.92  
  • C.1166.88  
  • D.1528.92
查看答案
单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
  • D.成本法
查看答案
单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。

  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
  • D.成本法
查看答案
单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,首选方法之一是( )。

  • A.成本法
  • B.收益法
  • C.基准地价修正法
  • D.假设开发法
查看答案
单选题

房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

关于房地产转让估价特点,下列说法错误的是( )。

  • A.从价值时点上看,房地产转让估价多数是在转让前进行,价值时点在估价作业期之前
  • B.从委托人和评估主体上讲,房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估
  • C.从估价目的和要求上讲,房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估
  • D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格,它带有一种咨询性
查看答案
单选题

房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。

下列各项中,符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。

  • A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右
  • B.该地区发展潜力与其他地区相比,不可同日而语
  • C.从财务报告上看,该公司过去几年的经营业绩比较理想
  • D.这个小区的价位比附近同档次的小区低,非常吸引
查看答案
单选题

房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。

房地产估价报告有其特定的语言文字要求,下列不符合房地产估价报告对文字要求的是( )

  • A.句子应简洁
  • B.句子搭配要得当
  • C.句子逻辑性严密
  • D.可运用非标准词汇
查看答案
单选题

房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。

下列各项中,不属于房地产估价报告对语句要求的是( )。

  • A.句子简洁,概括性强
  • B.搭配得当
  • C.逻辑严密
  • D.用词简练、标准
查看答案