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某城市为解决交通拥堵问题,修建了两横两纵快速路,打通南北、东西大动脉。估价对象为住宅小区的配套商业房地产,因门前市政桥梁(南部快速路)建设,引桥部分抬高路面,遮挡了商业店面,造成有效客流量减少,租金下降。为了解决相关的补偿费用情况,解决信访纠纷,委托某房地产估价公司对减损价值进行评估。价值时点为2019年5月29日。请问此房地产最适合选用什么估价方法进行损害价值评估?简述估价技术思路。

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答案:
本题解析:

?? 该项目属于不可修复的情况,可以通过两种途径评估估价对象的减损价值。一是先采用比较法和收益法评估不受影响的正常房地产市场价值,再通过市场调查法,查找与估价对象类似不利状态的房地产与正常房地产价格的比例,确定减损率,得到减损价值,即利用价差法的变形公式进行计算;二是采用损失资本化法,依据委托方提供的实际租金合同与不受影响的正常房地产客观租金的差值,计算估价对象房地产的剩余使用期限,以一定的报酬率,将至使用期限结束为止各年的租金损失折现至价值时点,从而得到减损价值。最后依据方法的可靠性分析权重,加权平均得到最终估价结果。

  举一反三

  损害赔偿是近几年问答题和单选题常考问题,如住宅挡光的损害赔偿,漏雨对业主的损害赔偿,临近建筑施工对房屋产生沉降裂缝对装修价值的减损评估等。

  这类问题主要考核评估方法的选择,损害赔偿内容,损害赔偿的具体估价思路,参数的选择等。

更新时间:2021-09-30 18:53

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:

  8.该办公楼的收益年限为( )年。

  • A.30  
  • B.34  
  • C.36  
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9.该办公楼整体年收益为( )万元。

  • A.159.12  
  • B.175.03  
  • C.187.24  
  • D.195.12
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10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。

  • A.689  
  • B.839.92  
  • C.1166.88  
  • D.1528.92
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房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

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  • A.假设开发法
  • B.比较法
  • C.收益法
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对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,首选方法之一是( )。

  • A.成本法
  • B.收益法
  • C.基准地价修正法
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房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

关于房地产转让估价特点,下列说法错误的是( )。

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  • C.从估价目的和要求上讲,房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估
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下列各项中,不属于房地产估价报告对语句要求的是( )。

  • A.句子简洁,概括性强
  • B.搭配得当
  • C.逻辑严密
  • D.用词简练、标准
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