××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2
总价=9430×7800元=7355万元
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
①续建工程费及管理费等。
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
②投资利息。
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：
3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元
③销售税费。
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
14183×6%万元=851万元
3．在建写字楼的评估价值
总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
①缺少土地使用性质、产权描述。
②没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
③超市应优先选用收益法估价。
④估价结果中应说明在建写字楼单价。
⑤收益年限的选取没有说明原因或依据。
⑥收益法只选择一个参照物，客观性不够。
⑦全年收益天数按300天计算错误。
⑧确定报酬率不能只参照一个实例。
⑨比准价格应为收益价格。
⑩应该首选现金流量折现法进行计算。
(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
(12)缺未来发生的利润的计算。
(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。
(14)缺附件的有关内容。
(15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。
答案解析：
[试题分析] 于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。
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