甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。
根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
房地产估价师在估价中存在下述错误：
（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。
（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。
（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。
（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
