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某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:

  第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;

  第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;

  第三年投入资金12750万元。

  该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租,出租率为90%,租金为3000元/m2·年,运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。

  假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

  在贷款利息最少条件下,求:

  (1)该项目的借款计划和还款计划。

  (2)该项目全部投资内部收益率。

  (3)该项目自有资金财务净现值。

开发经营与管理,模拟考试,2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试1

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答案:
本题解析:

 【第一问解答】

  借款计划的原理:借款=当年投资-自有资金-预售收入

  (1)销售收入

  第一年末:无销售收入

  第二年末:7750万元

  第三年末:12600万元

  第四年末:21650万元

  (2)借款

  第1年年初:无借款

  第2年年初:13250-3250=10000(万元)

  第3年年初:12750-7750=5000(万元)

  (3)第4年还款情况

  第4年年初(3年末)需还款:10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)

  可用第3年末销售收入12600万元偿还,不足金额为:17600-12600=5000(万元)

  可继续计息,留待第5年初(第4年末)偿还

  (4)第5年初(第4年末)还款情况

  第5年初需偿还本息:5000×(1+10%)=5500(万元)

  由于第5年初(第4年末)有21650万元的销售收入,故可全额偿还5500万元

  借款计划与还款计划

开发经营与管理,深度自测卷,2021年《房地产开发经营与管理》深度自测卷2

  【第二问解答】

  (1)第5~40年年末租金收入估算:3000×5000×90%=1350(万元)

  (2)第5~40年年末运营成本估算:1350×20%=270(万元)

  全部投资现金流量表

开发经营与管理,深度自测卷,2021年《房地产开发经营与管理》深度自测卷2

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  由于NPV大于零,所以必须增大1

  当i2=16%时

  

开发经营与管理,深度自测卷,2021年《房地产开发经营与管理》深度自测卷2

  【第三问解答】

  自有资金现金流量表

开发经营与管理,深度自测卷,2021年《房地产开发经营与管理》深度自测卷2

  自有资金财务现金流

开发经营与管理,深度自测卷,2021年《房地产开发经营与管理》深度自测卷2

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更新时间:2021-10-18 08:07

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