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张某打算转让自己的餐馆,现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估,以确定该餐馆的市场价值。

<1> 、与一般的商业房地产相比,餐饮房地产有哪些特殊性?

<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。

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答案:
本题解析:

1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴,其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似,但餐饮房地产在以下方面有其特殊性:

(1)地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处,又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高,这一点与一般商业房地产相同,但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅,照样门庭若市。此外,在城市的一些城郊结合部,往往建有一些经营规模非常大的酒楼,其经营规模可以达到上千平方米,并且配备有足够车位的停车场,生意非常红火。

(2)营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产,其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等,不同地段、环境带来不同的收益,这部分收入主要由房地产带来,而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。

2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点,其收入既有房地产所贡献的,更有非房地产因素贡献的,故利用收益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离,商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时,两者之差为其获取的超额利润率,此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益,剥离非正常经营收入。

更新时间:2021-10-19 12:32

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