上海某片区被征收房地产评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）估价的假设和限制条件 1．本报告基于以下假设：
（1）市场为公开公平市场，卖方愿意出售，并有合理的时间让买卖双方来议价。
（2）议价期间物业市场基本保持稳定。
（3）买卖程序符合法律规定。
（4）不考虑特殊买家的追加出价。
2．本次估价依据《上海市房屋征收评估管理暂行规定》和《上海市城市房屋征收评估技术规范（试行）》。
3．本报告以委托方确定估价范围和设定用途为前提进行估价。
4．本报告认为委托方提供的所有估价资料是真实、可靠的，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。即本次估价范围内的估价对象的具体地址、产权人或租赁人、具体部位及面积、房屋居住面积、建筑面积、房屋类型和房屋用途均以委托方提供的资料为依据并由委托方负责解释。
5．本次估价范围以委托方提供的有关权证中所记载范围为准，权证中没有记载的未列入估价范围。
6．我们仅对估价对象物业作一般性的查勘，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。
7．被征收房屋的评估价格中不包括房屋室内二次装修的价值。
8．估价对象范围内的旧里权属状态绝大部分现为使用权，根据估价委托协议书的有关条款，本次估价设定其为完整产权，估价结果为估价对象完全产权状态下的建筑面积市场单价与使用权价值。
估价结果报告 一、委托方
名称：上海××
法人代表：××
地址：××
联系人：××
联系电话：××
二、估价方
名称：（略）
地址：（略）
法人代表：（略）
联系人：（略）
联系电话：（略）
估价机构资质：（略）
估价机构资质证书编号：建房估证字××号，沪房地资估××号
三、估价对象简介
1．估价对象范围
×××1号地块南块因上海××××开发建设有限公司新建商办综合楼项目，需征收该基地范围内的房屋及附属物。根据房屋征收决定公告及房屋土地测绘技术报告书：占地面积17946m2，征收非住宅建筑面积30704m2，住宅建筑面积19620m2。
具体范围：
东至××路，南至××路，西至××路，北至××路。
××路128～210号（双），182弄全部，××路50～106号（连），96弄1～3号（连）。
××路58～98（双），××路135～205号（单），××路43～75号（单）。
2．权利和登记状况汇总表（略）
3．建筑物状况（表3-15）
表3-15 建筑物状况
4．房地产价格影响因素分析
（1）估价对象房地产所在区域条件
估价对象房地产位于××，××西南面是上海××一条街；隔江相望是浦东××金融贸易区；它的西面是上海市级商业大街××北路。该地区土地等级为上海市三级（按上海市基准地价表划分）。估价对象房地产所在地区市政基础设施条件达到“七通”条件（道路、电力、上水、雨水、污水、燃气、通信通）。
估价对象周围除了有成片的旧式里弄住宅外，还有工厂、仓库及办公楼。周边近年已相继开发了××花苑、××苑、××家园等新楼盘。
（2）个别因素分析
估价对象位于××，其位置相对较好。南近××路，西沿××路，东临××路，北靠××路。周边有较方便商业条件，附近有公交135路、940路、22路、37路等，居民出行、购物、生活较为便利，所在地区市政基础设施条件达到“七通”条件（道路、电力、上水、雨水、污水、燃气、通信通）。但估价对象房地产位于上海市老旧城区内，该区域建筑物密度较高，旧式里弄住宅成片，周围环境较差。在该类建筑内大部分没有卫生设施及管道煤气，虽有厨房但大多狭小、拥挤，生活起居尚属困难。由于估价对象是混合结构或砖木结构的旧式里弄住宅，人们居住条件、环境均较差，通道狭窄，居民的生活环境亟待改善。
（3）房地产市场行情（略）
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
五、价值时点
2012年5月22日，为房屋征收决定公告发布之日。
六、价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额（不包含房屋室内二次装修费用），但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法与技术思路
1．估价方法
估价人员通过对上海市尤其是××区社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，充分考虑估价对象现为成片旧里住宅，决定采用基准价格修正法作为本次评估的基本方法。
2．技术路线
根据市场比较法的基本原理和方法，选择在被征收房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例，在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的多个可比实例，通过交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，求出估价对象单位建筑面积的价格。对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一被征收地块的成片居住房屋，采用市场比较法确定房屋类别基准价格，作为该被征收范围同类房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定其他房屋的评估单价。
3．类别基准价格
十、估价结果
估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家和上海市规定的技术标准和估价程序，针对上海市虹口区及其周边地区的房地产市场现状，在对估价对象进行详细勘查、并认真分析现有资料的基础上，采用市场比较法确定房屋类别基准价格，经过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，综合评估出下列房地产在全部假设和限制条件下，于价值时点的公开市价。结果如下：
×××1号地块南块征收补偿估价结果一览表（略）。
十一、估价人员
参加本次估价的注册房地产估价师签名或签章（略）。
十二、估价作业日期
2012年5月26日至6月7日。
十三、估价报告应用的有效期
当房地产市场较为稳定时，本报告的适用期原则上可长达半年（即2012年6月7日至2012年12月6日止），但估价人员建议在可能的情况下评估结果应随时间（例如按某个权威的房地产指数为参考）作修正则更佳。评估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。
估价技术报告 一、估价对象简介（略）
二、房地产价格影响因素分析（略）
三、估价方法及技术思路（略）
四、估价测算过程
1．基准价格的评定
（1）居住房屋
居住房屋北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层店铺外，其余均为居住房屋。房屋类型分为两种：新工房和旧里。××路96弄1～3号为新工房，其余为旧里。以下对旧里类型的房屋选取典型房屋测算基准价格，新工房测算方法与旧里测算方法相同（略）。
（2）旧里
根据估价师现场踏勘，××旧里不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。
沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。
表3-16
假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街，“无管道煤气”。
根据市场比较法的替代原理，选择2011.8～2012.5月期间与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下：
表3-17 因素条件说明表
表3-18 比较因素修正系数表
比较因素条件指数修正[参照上海市城市房屋征收评估技术规范（试行）]：
①交易情况
案例为正常市场成交价，不修正。
②交易日期
根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整（因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%）。
③区域因素
案例与估价对象相近，不修正。
④个别因素
朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。
层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。
设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。
其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。
根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值：
估价对象的比准价格＝（4022＋3434＋4045＋3705＋3426）/5＝3726（元/m2）（取整）
以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的征收市场参考价。
2．分户估价修正系数
（1）朝向修正：
（2）层次修正：（见表3-20）
表3-20
（3）结构修正：
①晒搭＋5%；
②井搭＋5%；
③混搭＋2%；
（4）其他因素修正（≤±5%）：
表3-21 其他因素修正
（5）说明：
①有证无面积阁楼：＋1%～4%。
②前后间有满搭隔墙分别单独计算。
3．分户估价修正价格
分户计算表（略）
五、估价结果（略）
附件（略）
编者注：估价报告相关说明
一、背景资料（略）
二、具体操作过程
1．前期的准备工作
近两年来，我公司做了一些征收基地的估价工作，在实践中总结了一套工作经验，供大家参考：
征收估价是一个整体行为，必须提倡团队合作精神。估价师的配备，是根据具体被征收户数多少而确定的。针对每一个被征收基地的评估，制定相应的评估工作计划：根据委托方的要求，安排工作进度，控制时间节点，准时送交报告。我公司已形成一整套的征收评估操作方案，如：估价人员现场勘查前的强化培训；征收评估注意事项；现场踏勘步骤；征收评估岗位责任制等。其中现场勘查是房屋征收估价的必经程序，为此我公司为征收估价对应现场踏勘步骤设计了征收基地现场勘查表：涉及部位、照片、平面示意图、朝向、层次、层高、采光、通风及天井、晒台、厨房的独用及合用情况。这些情况都必须仔细勘查，不能遗漏任何部位，因为这些因素与该部位的单价相关。
2．现场勘查阶段
工作分派到组后，就会涉及勘查任务量化的问题。每个项目规模不同、房屋类型不同，由此造成工作进度会有所不同。但几个项目实施完成后，在总结的基础上，考虑好居住房屋的勘查还是可做到量化。比如：针对新里或旧里房屋，根据难易程度不同，经统计平均一组人员一天工作时间可勘查的户数在30～50户左右。以后就可在这个数据的基础上对整个进度进行安排，包括对人员、时间的安排，再加上技术操作的时间就可对整个操作过程进度做到心中有底，同时适当预留必要的沟通、协调空隙。安排不仅是负责人的职责，还必须让每个估价师了解，以增强整体的协作和责任感，因为这是一项通过团队努力才能完成的工作，缺少任何一名参加者的努力都是无法达成的。在让每个估价师了解每日进展安排的同时，还须做到每日现场勘察工作结束时的记录工作，如每人完成户数、有何特殊情况产生等，及时的记录可帮助并使人迅速了解该块基地的大致情况，了解完成情况以便于以后计划的调整。另外也是为以后技术操作减少不必要的重复工作。
3．报告撰写
征收基地中有大量旧里等不成套公房需评估，这显然不同于以往所评的成套独用商品房。在运用基准价格修正法评估不成套旧里公房时，先确定类别基准价格，再根据不同估价对象进行朝向系数修正、层次系数修正和其他因素系数修正。其实，最关键的是其他因素的修正，也就是现场勘查表中所列的因素。
（1）基价的确定
根据征收评估规范，正确选择比较案例。比较案例的选取也非常重要，一个时段内某一区域的同类物业成交价格会有较大差异，案例的高低直接影响估价结果。根据市场比较法的基本原理和方法，选择在被征收房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例，我们估价师对其应有所选择：在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的多个可比实例，对所选案例进行现场查勘，通过交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，求出该类房屋的基准价格。
（2）制定该类房屋的因素修正系数表
在一般因素修正的基础上，综合分析在实地勘查中汇总的房屋特殊情况，例如：对天井搭建、晒台搭建、室内阁、二层阁、三层阁等非正常层次的修正系数制定；对上述房屋面积较小、房型不正规的修正系数制定；因征收评估规范中南北向的系数修正差异较大，确定其主朝向时也要慎重，公司内部操作口径要统一。特别是前楼朝北、亭子间朝南的特殊房型另作系数调整。因素修正系数表中除朝向、层次的修正外，其他因素还包括：层高、采光、通风、天井、晒台、厨房等，最终制定该基地的修正系数表，由公司总师室审核通过，每个估价师必须严格执行。
（3）价格平衡
单价：估价对象各部位的具体情况差异较大，朝向、楼层、层高、采光、通风、设施设备等各不相同，简单套用朝向与层次修正系数表面作平均，将会出现很大偏差。考虑到上海市对被征收居住房只出具建筑平方米单价，故我们在做估价时可针对不同部位分别计算单价，然后依据不同部位的面积综合计算出加权平均单价。这样的单价相对更合理。
基地内的综合平衡：在征收估价中最关键和最困难的还是每户单价的平衡。居民户数众多，而且每户情况不尽相同，如果忽视了平衡性，估价师各做各的，往往会造成原来房屋的条件明显优于邻居，而估价结果却可能低于或等同于相邻房屋的情况，这对估价师提出了更高的要求：首先由估价师对自己所估价的户数进行内部平衡，然后与其他估价师所估同类房屋进行比较平衡；其次对整条马路乃至整个基地进行平衡；还要与类似区域的价格进行平衡。在实务操作中，公司内部根据不同征收基地制定修正系数表，否则将会出现不平衡。最后由组长进行小组内的平衡，项目总负责人负责对整个基地内的同类房屋总体平衡。
三、后期服务工作
分户报告送达后，由于特殊原因要更改的，由委托方提供书面原因。
现场解释：根据委托方的要求在分户报告下发后进行现场解释。实践证明，估价机构作出的估价结果如果是客观公正的，最终一定会被居民理解和接受。
复估：对提出复估申请的居民，在规定时间内进行回复，并将复估结果书面告知委托方。
答案：上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：
（1）致估价委托人函中没有说明价值时点。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：①致函对象；②估价目的；③估价对象；④价值时点；⑤价值类型；⑥估价方法；⑦估价结果；⑧与估价结果和使用估价报告有关的特别提示；⑨致函日期。
（2）致估价委托人函中缺法定代表人的签名。
理由：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
（3）估价方法中未说明收益法和比较法的定义。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。
（4）年有效毛收入中80元/月的计算单位是使用面积，应对计算表达式中建筑面积进行相应换算。
（5）地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。
理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：①前后没有照应；②数据来源没有出处或是有错；③判断推理没有充足的理由。应对确定出租率给出具体的计算方法和理由。
（6）收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。
理由：对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
（7）年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。
理由：房地产估价报告写作的文字要求中，不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。另外，有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。其中，潜在毛收入，是房地产在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于房地产的总收入。所以年有效毛收入的计算要考虑出租率。
（8）年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺少理由。
理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。
（9）年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。
理由：保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。
（10）报酬率求取应区分不同用途分别求取地下车位和写字楼部分的相应报酬率，不能用综合报酬率替代。
理由：不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。
（11）未说明收益法公式选取理由。
理由：房地产估价报告的写作要求完整，收益法公式的选择应说明理由。收益法公式很多，包括有限年期、无限年期，本例中应为有限年期。
（12）交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。
（13）区域因素修正错误。
理由：应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在价值时点的区域因素状况相比。
（14）个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是“一般”）。
理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：①前后没有照应；②数据来源没有出处或是有错；③判断推理没有充足的理由。
（15）比较法中没有说明是否包含地下车位的价值。
理由：由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。选用具有可操作性的，并能反映价值时点地下车位公开市场价值水平的比较法进行估价。该建筑地下2层为车库、人防和设备用房，比较法应说明是否包含地下车位的价值。
下列存在互补关系的有（ ）。
建筑物实物因素包括（ ）。
关于路线价分界线说法正确的有（ ）。
估价当事人包括（ ）。
在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（ ）。
在合法使用方面，应以（ ）等为依据。
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（ ）。
下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（ ）。
为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。
