当前位置：首页 → 建筑工程 → 房地产估价师 → 基本制度法规政策含相关知识->某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价
某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房实测面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝（100－110）/110×100%＝－9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.909%×2＝66800（元）。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
