2022年房地产估价师《估价原理与方法》押题密卷1

B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值会相等，但这种情况在现实中很少出现。A项，资产的历史成本又称为原始价值，在历史成本计量下，账面价值是一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额，则原始价值高于账面价值。C项，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。D项，快速变现价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。快速变现价值一般低于市场价值。

地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在地役权关系中，有需役地和供役地之分。因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。同理，此时需役地的价值会上升。

B项，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。A项，不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成估价师和估价机构的免责声明。C项，非注册房地产估价师和未参与估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。D项，鉴证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

A项，市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。B项，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。C项，安全利率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。

基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。

运用标准价调整法估价，一般分为下列6个步骤：①确定估价范围。②进行房地产分组。③设定标准房地产。④测算标准价。⑤确定有关调整系数。⑥计算各宗被估价房地产的价值或价格。其中，计算各宗被估价房地产的价值或价格是利用有关调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。

建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

土地单价＝（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息）/（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）。该地块可转让土地的应计成本＝{300000000＋300000000×[（1＋7.2%）0.5－1]}/（1000×1000×65%）＝477.87（元/m2）。

该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：

故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。

建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有：

①土建工程费＝[780×（1＋15%）×（1＋3.5%）]＝928.40（元/m2）；

②安装工程费＝（450＋50×75%）×（1＋3.5%）＝504.56（元/m2）；

③装饰装修工程费＝（900＋45×72%）×（1＋3.5%）＝965.03（元/m2）；

④单位建筑安装工程费＝928.40＋504.56＋965.03＝2397.99（元/m2）。

假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，都适用假设开发法估价，如可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地），在建工程（或称为房地产开发项目），可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。这类房地产，统称为“待开发房地产”。因此，评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用假设开发法进行评估。

实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于委托人等相关当事人涂改或伪造估价对象权属证书、编造或虚构估价对象状况、有意替换估价对象等情况的，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。

A项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。B项，运用平均发展速度法进行预测的条件是，当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时。C项，在运用移动平均法时，一般按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。D项，指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。

一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种财产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通过简单比较）便可以得知，就不需要专业估价；②一种财产虽然具有独一无二的特性，但如果其价值不够大，委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高，甚至超过财产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。

A项，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。B项，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。C项，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目。D项，估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。

房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产转让和租赁的需要；②房地产抵押的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产税收的需要；⑤房地产司法拍卖的需要；⑥房地产分家析产的需要；⑦房地产损害赔偿的需要；⑧房地产保险的需要；⑨国有土地有偿使用的需要；⑩企业有关经济行为的需要；?房地产行政管理的需要；?其他方面的需要。D项，城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。

楼面地价简称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也会受非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格通常偏低。

假设建筑面积为xm2，建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，即x＝100＋x×10%，求得x＝111.11m2，则该房地产一次付清的价格＝[30×30%＋30×70%/（1＋6%）]×10000/111.11＝2593.04（元/m2）。

可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体包括：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，不符合成交日期应接近价值时点的要求；B项，不符合与估价对象区位相近的要求；C项，交易实例的建筑面积是估价对象的8.33倍，不符合与估价对象的规模相当的要求；D项，符合可比实例选取的质量要求，可以选为可比实例。

商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。

如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给；如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场不看好，则结果会相反。

《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-3。

表4-3　价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。本题价值时点为过去，则房地产市场状况应为过去，正确答案为A选项。

相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产区位因素是一个综合性因素，包括：①位置，即房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等；②交通，即房地产周围的道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等；③外部配套设施，即房地产周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所等配套设施；④周围环境，即房地产周围的大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，使它们的价格相互接近。

路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算；当房地产价值或价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。

价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。

在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。因为在价值时点，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。

成本法的理论依据是生产费用价值论，商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价。

每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。

土地使用权不包括地下资源占有权。以Kn代表收益期为有限年公式中的1－1/（1＋Y）n。因此该宗土地30年使用权的价格为：

如果一组数值中含有极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果。这种情况下采用中位数较合适；也可去掉一个最大和最小的数值，将余下的数值进行简单算术平均。

由题意，每年的折旧额＝建筑物重新构建价格×（1－残值率）÷建筑物的预期经济寿命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（万元/年），建筑物折旧总额＝每年折旧额×有效年龄＝5.6583×15＝84.88（万元）。

地租的计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。所以，该估价报告实质上采用了假设开发法和成本法两种方法求取写字楼在建工程的价值。

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

C项，弄清土地的区位状况，包括三个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。AB两项，搞清楚土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利类型、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、租赁、价格等的有关规定等）。搞清楚规划条件主要是为选择最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务，搞清楚将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。D项，搞清楚土地的实物状况。包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。搞清楚这些，主要是为测算后续开发的必要支出服务。

估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

估价委托人（简称委托人、客户），是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。不论估价报告是给谁使用，根据《资产评估法》，委托人都应向估价机构和估价师提供估价所需的估价对象权属证明、财务会计信息和其他资料，并对其提供的资料的合法性、真实性和完整性负责，有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料，不得要求出具虚假估价报告或其他非法干预估价行为和估价结果。

影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。A项，用途专业化的房地产，通用性差，变现能力弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。C项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱，而独立使用的房地产独立性较强，其变现能力较强。D项，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；不可分割的房地产变现能力较弱。

运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。

建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。

在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为确定估价基本事项。

运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。

该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。其中，年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

卖方要价也称为供给价格，是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。

销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。

D项，经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。

“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，设标准临街宗地的临街深度为100m，宽度为15m，总价为x万元，由40÷2＝x×（40%＋30%），得x＝28.57（万元）。由于乙地块的深度超过100m，则以“九八七六法则”来补充，即超过100m的第一、二、三、四个25m等份的价值，分别为临街深度100m的土地价值的9%、8%、7%和6%。由此可得：乙地块的总价＝28.57＋28.57×（9%＋8%）＝33.4（万元）。

按照出让方式的不同，可将建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价，它们分别是指采取协议方式、招标方式、拍卖方式、挂牌方式出让的成交价。协议出让方式由于是政府对公益性、需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，所以一般会降低地价。招标出让方式由于通常不仅考虑投标价格，还考虑投标人的财务实力、资质等级、经营业绩、开发经营方案（包括项目定位、开发经营理念、开发进度等）以及综合印象等，不一定是投标价格最高者中标，所以对地价有一定的抑制作用，但主要以投标价格高者确定中标人的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖和挂牌出让方式由于完全是“价高者得”，所以最能抬高地价，甚至时常出现“地王”。因此，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。