2022年房地产估价师《法规政策》预测试卷1

根据原因行为不同，不动产物权生效时间分为三种：①法定生效，即根据法律规定物权生效；②基于法律行为的物权生效，物权自记载于不动产登记簿生效；③基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的属于基于事实行为发生的物权变动，它自继承或者受遗赠开始时发生效力。

已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请在建变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。参见教材P166。

注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。注册房地产估价师经继续教育，达到合格标准的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发继续教育合格证书。

《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的构成做了如下规定：房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。

在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理、建设工程项目管理服务、建设工程技术经济咨询、以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。《住房公积金管理条例》总则第四条规定，“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。

《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。但是，②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。《商品房屋租赁管理办法》属于房地产的部门规章，不属于行政法规。

建设用地的特点为：非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。其中，农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高度密集性，可以产生更高的经济效益。

A项，国家在合理使用安置补助费中指出，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。B项，土地补偿费标准规定，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。C项，需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。安置的农业人口数＝10/0.2＝50人，则每公顷耕地需要安置的农业人口＝50/10＝5人/每公顷。D项，国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

A项，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍，征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；B项，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用，由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；D项，征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金，城市郊区菜地是指连续三年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了公共利益的范围，包括：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数最的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

城市规划的审批主体分别如下：①直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；②省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；③其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批；④县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批；⑤其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证；批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

根据工程性质和技术特点有：①取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务；②取得工程设计行业资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项（设计施工一体化资质除外）工程设计业务；③取得工程设计专业资质的企业，可以承接本专业相应等级的专业工程设计业务及同级别的相应专项工程设计业务（设计施工一体化资质除外）；④取得工程设计专项资质的企业，可以承接本专项相应等级的专项工程设计业务。

甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。

监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”“两管”“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。

建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。题中建设工期为18个月，超过一年，因此，到位资金至少为：500×30%＝150（万元）。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。

《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：①有符合公司法人登记的名称和组织机构；②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；③有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；④法律、法规规定的其他条件。

《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》是一种法律文件。

关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述如下：①抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；②抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；③抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

产权登记制模式是成立要件主义。这种模式下，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。成立要件主义将登记作为物权权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

对于非出租的房产，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据，此时房产税的计算公式为：房产税＝房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%。甲企业自用写字楼为非出租房产，所以房产税最高为：2000×（1－0.1）×0.012＝21.6（万元）；最低为：2000×（1－0.3）×0.012＝16.8（万元）。因此A项16.8～21.6最符合题意。

耕地占用税的免税范围有：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

业主，即物业产权人，指房屋所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。本题中，增值额占扣除项目的比例为：（1000÷6000）×100%＝16.67%。根据有关规定，对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此例中，土地增值额1000万元，未超过扣除项目金额6000万元的20%，免征土地增值税。

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。

2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金最低比例由20%提高到35%。即，6000×35%＝2100万元。 【说明】根据最新教材，2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。于是应按20%计算：6000×20%＝1200万元。建议以教材为准。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”A项，取得的土地为城市国有土地，不需支付土地补偿费；C项，动工开发日期符合规定，无需缴纳土地闲置费；D项，房屋拆迁安置费向被拆迁人支付。

房地产开发公司二级资质条件为：①注册资本≥2000万元；②从事房地产开发经营时间≥3年；③近三年房屋建筑面积累计竣工≥15万m2；④连续3年建筑工程合格率达到100%；⑤上一年房屋建筑施工面积≥10万m2。D房地产开发公司属于二级资质房地产开发公司，因此，它的注册资本应不少于2000万元。

土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。因此，A房地产开发公司应在签订了出让合同60日后支付全部地价款。

房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本题中的城乡规划主管部门为W市人民政府规划管理部门。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

商品房预售，房地产开发企业（A房地产开发公司）应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

面积误差比的计算公式为：面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%。本题中，王某所预购的商品房合同约定建筑面积为100m2，产权登记建筑面积为104m2，因此，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝[（104－100）/100]×100%＝4%。

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。

房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

住房和城乡建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。

依据《物权法》规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝（100－110）/110×100%＝－9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.909%×2＝66800（元）。

设立担保公司应当具备下列条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有不少于1000万元人民币的实有资本；④有一定数量的周转住房；⑤有适应工作需要的专业管理人员；⑥有符合《公司法》要求的公司章程；⑦符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。

依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

土地管理部门延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权的出让价款的其余部分。受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中商场最高法定年限为40年，私立学校为50年，豪华住宅为70年。

农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源部指导。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。但是，②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。因此，题中的住宅楼建设用地出让最高年限为70年。

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。因此，本题中应缴纳的土地闲置费为：6000万元×20%＝1200（万元）。

国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。本案例中，合同规定的开工日期为2011年3月1日，所以不被无偿收回的最晚日期为2013年2月底。