2022年房地产估价师估价原理与方法点睛提分卷1

1.

房地产估价中的价值，一般是指（）。

A. 使用价值
B. 交换价值
C. 投资价值
D. 账面价值

A B C D

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2.

估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（）元/m2。

A. 9452
B. 9455
C. 9469
D. 9497

A B C D

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3.

房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。

A. 同一估价原则、同一估价时点
B. 同一估价目的、同一估价方法
C. 同一估价目的、同一估价时点
D. 同一估价原则、同一估价目的

A B C D

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4.

下列可以直接交付给委托人的是（）。

A. 估价技术报告
B. 估价结果报告
C. 经审核合格的估价报告
D. 附件

A B C D

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5.

估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告保存至（）。

A. 2025年6月30日
B. 2025年9月30日
C. 2035年6月30日
D. 2035年9月30日

A B C D

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6.

由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

A. 综合资本化率
B. 土地资本化率
C. 报酬率
D. 建筑物资本化率

A B C D

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7.

在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。

A. 简单算术平均数
B. 加权算术平均数
C. 众数
D. 中位数

A B C D

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8.

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。

A. 估算后续开发经营期
B. 估算后续开发的各项支出、收入
C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D. 估算开发期中的利息和利润

A B C D

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9.

某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。

A. 22253
B. 23352
C. 26488
D. 27796

A B C D

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10.

关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

A. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果
D. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致

A B C D

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11.

按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A. 实物
B. 用途
C. 开发程度
D. 权益状况

A B C D

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12.

可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。

A. ①②③④⑤
B. ①②③④⑤⑥
C. ①②③④⑥
D. ②③④⑥

A B C D

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13.

下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

A. 高层建筑地价分摊
B. 房地产投资价值评估
C. 因环境污染导致的房地产价值减损评估
D. 城市房屋拆迁中的停业损失评估

A B C D

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14.

在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A. 土地的价值
B. 建筑物的价值
C. 建筑物与土地的价值
D. 建筑物的拍卖价值

A B C D

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15.

在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A. 出让土地使用权上的房地产抵押估价
B. 商品房售价
C. 划拨土地使用权上的房屋征收作补偿
D. 房屋火灾保险

A B C D

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16.

某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（）元/m2。

A. 2100
B. 2000
C. 2200
D. 3000

A B C D

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17.

在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

A. 甲＞乙＞丙＞丁
B. 乙＞丁＞甲＞丙
C. 乙＞丙＞甲＞丁
D. 丙＞乙＞丁＞甲

A B C D

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18.

影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。

A. 该房地产的通用性
B. 该类房地产的市场状况
C. 该房地产的独立使用性
D. 该房地产的所有人

A B C D

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19.

某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A. 370
B. 385
C. 420
D. 550

A B C D

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20.

采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。

A. 可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格
B. 可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格
C. 可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格
D. 可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格

A B C D

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21.

房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。

A. 一般因素
B. 区域因素
C. 个别因素
D. 其他

A B C D

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22.

一般来说，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况是（）。

A. 引起房地产价格上涨
B. 起着破坏房地产市场的作用
C. 引起房地产价格下跌
D. 起着稳定房地产价格的作用

A B C D

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23.

对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A. 小于等于
B. 大于等于
C. 等于
D. 无法确定

A B C D

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24.

对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。

A. 替代原则
B. 合法原则
C. 一致性原则
D. 一贯性原则

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25.

用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A. 空间直线距离
B. 交通路线距离
C. 交通时间距离
D. 经济距离

A B C D

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26.

某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。

A. 估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B. 估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C. 估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D. 估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

A B C D

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27.

对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A. 比较法
B. 收益法
C. 市场法
D. 成本法

A B C D

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28.

成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。

A. 成新率
B. 年折旧率
C. 残值率
D. 回收率

A B C D

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29.

房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A. 估算价格
B. 测算折旧
C. 检查保养情况
D. 评定房屋的功能

A B C D

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30.

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A. “交易实例”
B. “可比实例”
C. “收集交易实例”
D. “建立价格可比基础”

A B C D

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31.

当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。

A. 单独深度价格修正率
B. 累计深度价格修正率
C. 平均深度价格修正率
D. 混合深度价格修正率

A B C D

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32.

数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。

A. 指数曲线趋势法
B. 直线趋势法
C. 二次抛物线趋势法
D. 指数修匀法

A B C D

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33.

房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A. 估价服务费
B. 估价目的
C. 估价委托书
D. 委托人的协助义务

A B C D

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34.

收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。

A. 成本实例资料
B. 交易实例资料
C. 收益实例资料
D. 成交实例资料

A B C D

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35.

房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A. 可比实例房地产
B. 估价对象房地产
C. 标准房地产
D. 类似房地产

A B C D

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36.

收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A. 市场交易价格
B. 预期收益能力
C. 开发建设成本
D. 未来收益大小

A B C D

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37.

出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。

A. 见图A
B. 见图B
C. 见图C
D. 见图D

A B C D

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38.

某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。

A. 500
B. 525
C. 600
D. 1650

A B C D

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39.

在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。

A. 取得待开发房地产的时间
B. 开发期间的某个时间
C. 开发完成后的时间
D. 开发完成之后的某个时间

A B C D

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40.

关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。

A. 单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B. 分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C. 工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D. 指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

A B C D

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41.

已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。

A. 7.78%
B. 8.28%
C. 13.21%
D. 14.21%

A B C D

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42.

为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。

A. 7000
B. 7003
C. 7436
D. 7670

A B C D

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43.

下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。

A. 他项权利设立情况
B. 房屋所有权状况
C. 出租或占用情况
D. 土地利用现状

A B C D

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44.

房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A. 建筑物区分所有权
B. 建筑物区分共有权
C. 建筑物区分共用权
D. 私有权

A B C D

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45.

关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。

A. 估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的
B. 估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期
C. 估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期
D. 估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

A B C D

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46.

价值时点实质上是由（）决定的。

A. 估价委托人
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象

A B C D

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47.

后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。

A. 期初
B. 期中
C. 期末
D. 任意阶段

A B C D

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48.

评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。

A. 3214
B. 3347
C. 3367
D. 3458

A B C D

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49.

在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（）

A. 现在，过去
B. 现在，现在
C. 过去，现在
D. 将来，现在

A B C D

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50.

在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。

A. 购置时应由卖方缴纳的税费
B. 购置时应由买卖双方缴纳的税费
C. 相关税费
D. 购置时应由买方缴纳的税费

A B C D

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51.

最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。

A. 苏慕斯法则
B. 霍夫曼法则
C. 四三二一法则
D. 哈柏法则

A B C D

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52.

在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。

A. 2660
B. 2425
C. 2294
D. 2427

A B C D

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53.

认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A. 大于
B. 小于
C. 等于
D. 其他

A B C D

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54.

预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。

A. 34
B. 35
C. 36
D. 37

A B C D

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55.

在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。

A. 开发成本
B. 计算基数
C. 利润
D. 投资

A B C D

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56.

从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。

A. 长期趋势
B. 后期利润
C. 权益
D. 供给和需求

A B C D

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57.

估价上的折旧注重的是（）。

A. 原始取得价值的减价调整
B. 原始取得价值的摊销与回收
C. 重置价值的摊销与回收
D. 价值的减价调整

A B C D

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58.

某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A. 使用价值
B. 交换价值
C. 市场价值
D. 投资价值

A B C D

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59.

以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。

A. 普通商品住房和经济适用住房
B. 宾馆与写字楼
C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
D. 城市地铁和城市公交

A B C D

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60.

关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（）。

A. 因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B. 承租人权益价值可能为负值
C. 出租人权益价值与合同租金及市场租金有关
D. 承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

A B C D

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61.

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A. 最佳规模
B. 最佳经营手段
C. 最佳集约度
D. 最佳管理方式
E. 最佳投资渠道

A B C D E

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62.

下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A. 经济因素
B. 区位因素
C. 权益因素
D. 人口因素
E. 心理因素

A B C D E

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63.

运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A. 土地形状
B. 容积率
C. 土地使用期限
D. 土地市场状况
E. 土地开发程度

A B C D E

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64.

关于供役地和需役地的说法正确的有（）。

A. 允许他人通行的为供役地
B. 需役地是指具有地役权的土地
C. 设立地役权通常会使需役地的价值下降
D. 供役地与需役地的价值都上升
E. 设立地役权通常会使供役地的价值下降

A B C D E

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65.

下列属于土地使用管制的事项有（）。

A. 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B. 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C. 某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D. 甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通道
E. 某宗土地只能用于商业房地产开发

A B C D E

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66.

下列关于价格与价值的说法中，正确的有（）。

A. 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西
B. 价格一定要用货币形式来偿付
C. 价格是商品价值的货币表现
D. 价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动
E. 价值通常用货币来表示

A B C D E

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67.

下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有（）。

A. 快速变现价值
B. 谨慎价值
C. 现状价值
D. 残余价值
E. 投资价值

A B C D E

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68.

关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是（）。

A. 在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格
B. 在买房送装修、汽车、物业服务费等的情况下，未减去其费用的价格为实际价格
C. 在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格
D. 在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格
E. 在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格

A B C D E

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69.

下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A. 房屋实际用途
B. 土地开发程度
C. 房屋建筑结构
D. 房屋出租情况
E. 房屋维护状况及完损程度

A B C D E

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70.

收集交易实例时，应收集交易实例的（）。

A. 成交价格
B. 议价时间
C. 成交日期
D. 付款方式
E. 融资条件

A B C D E

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71.

影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。

A. 大气环境
B. 治安环境
C. 声觉环境
D. 水文环境
E. 卫生环境

A B C D E

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72.

下列关于房地产价格的说法，正确的有（）。

A. 如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
B. 限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨
C. 上调贷款利率会导致房地产价格下降
D. 在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨
E. 开征房产税，会导致房地产价格下降

A B C D E

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73.

影响房地产价格的经济因素有（）。

A. 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B. 社会发展状况、房地产投机和城市化
C. 财政收支及金融状况、利率
D. 物价、汇率、居民收入
E. 人口数量、行政隶属变更、居民收入

A B C D E

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74.

下列属于实物影响房地产价值的情况有（）。

A. 土地的形状
B. 建筑物外观
C. 建筑物的坐落位置
D. 建筑物的结构
E. 建筑规模

A B C D E

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75.

新开发土地包括（）。

A. 开垦荒地
B. 开山造地
C. 征收集体土地后进行“三通一平”等开发的土地
D. 征收国有土地上房屋并进行改造的土地
E. 填海造地

A B C D E

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76.

待开发房地产在投资开发前的状况有（）。

A. 生地
B. 毛地
C. 耕地
D. 在建工程
E. 熟地

A B C D E

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77.

在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有（）。

A. 拍卖
B. 招标
C. 挂牌
D. 征收
E. 征用

A B C D E

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78.

下列关于实地查勘的说法中，正确的有（）。

A. 对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B. 实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C. 实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
D. 在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E. 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实

A B C D E

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79.

关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。

A. 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B. 对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命
C. 建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D. 建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E. 建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命

A B C D E

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80.

关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

A. 注册房地产估价师可以盖个人印章不签名
B. 注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章
C. 至少有两名注册房地产估价师签名
D. 法定代表人或执行合伙人必须签名
E. 房地产估价机构必须加盖公章

A B C D E

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81.

关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A. 应一面临街
B. 土地形状应为矩形
C. 临街宽度与临街深度之比应为1∶1
D. 用途应为所在区段的代表性用途
E. 容积率一般设定为1.0

A B C D E

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82.

2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

A. 原建设部
B. 国土资源部
C. 中国人民银行
D. 最高人民法院
E. 中国银行业监督管理委员会

A B C D E

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83.

房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。

A. 为委托人争取最大的权益
B. 诚实守信
C. 公平竞争
D. 勤勉尽责
E. 保守秘密

A B C D E

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84.

下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。

A. 房地产开发用地
B. 学校
C. 在建工程
D. 别墅
E. 特殊厂房

A B C D E

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85.

在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（）三大类。

A. 可供开发的土地
B. 征收用地
C. 在建工程
D. 可重新改造或改变用途的旧房
E. 荒地

A B C D E

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86.

下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A. 增加抵押贷款
B. 抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C. 抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D. 处置抵押房地产
E. 租赁抵押房地产

A B C D E

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87.

合法权益包括（）。

A. 合法产权
B. 合法使用
C. 合法处分
D. 合法买卖
E. 合法收益

A B C D E

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88.

在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。

A. 市场法
B. 成本法
C. 假设开发法
D. 基准地价修正法
E. 长期趋势法

A B C D E

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89.

关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。

A. 应由专业机构和专业人员完成
B. 应经过审慎判断并提供专业意见
C. 出具的结果具有证明效力
D. 应收取一定的服务费用
E. 咨询性估价无需承担法律责任

A B C D E

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90.

下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。

A. 估价对象
B. 估价时点
C. 价值类型
D. 估价方法
E. 估价所需材料

A B C D E

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91.

关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。

A. 估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要
B. 估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定
C. 选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取
D. 估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择
E. 估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复

A B C D E

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92.

就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A. 较乐观的估计值
B. 较保守的估计值
C. 过高的估计值
D. 过低的估计值
E. 可能的估计值

A B C D E

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93.

亚当·斯密将房租区分为（）。

A. 建筑物租
B. 绝对地租
C. 地皮租
D. 垄断地租
E. 级差地租

A B C D E

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94.

关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A. 判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较
B. 估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C. 所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D. 估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E. 判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

A B C D E

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95.

净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外，还可用于（）。

A. 不同期限的房地产价格之间的转换
B. 资本化率的求取
C. 比较法中因期限不同进行的价格调整
D. 比较不同期限房地产价格的高低
E. 假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取

A B C D E

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96.

关于标准深度说法正确的有（）。

A. 标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变
B. 在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数或平均数
C. 以临街土地深度的中位数为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算
D. 如果临街深度普遍为25m，则标准深度应定为25m
E. 以临街土地深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算

A B C D E

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97.

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于（）等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。

A. 消费观念改变
B. 建筑设计上的缺陷
C. 建筑技术标准过低
D. 施工质量缺陷
E. 建筑材料质量缺陷

A B C D E

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98.

房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。

A. 一般因素
B. 国际因素
C. 经济因素
D. 区域因素
E. 个别因素

A B C D E

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99.

在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。

A. 拖欠建设工程价款
B. 已抵押担保的债权数额
C. 房地产变卖处置费用
D. 诉讼费用
E. 其他法定优先受偿款

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100.

关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。

A. 标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B. 熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C. 小商铺通常比大商铺变现能力弱
D. 厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E. 郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

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2022年房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷1

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