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2021年《房地产开发经营与管理》点睛提分卷1

卷面总分:67分 答题时间:240分钟 试卷题量:67题 练习次数:133次
单选题 (共35题,共35分)
1.

下列房地产市场预警指标中,属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。

  • A. 住房可支付性指数
  • B. 住房价格合理性指数
  • C. 房价租金比
  • D. 量价弹性
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2.

关于房地产贷款担保的说法,正确的是( )。

  • A. 担保能确保贷款得以足额偿还
  • B. 金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
  • C. 最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
  • D. 贷款质押不转移财产的占有权
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3.

( )是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

  • A. 期间费用
  • B. 财务费用
  • C. 管理费用
  • D. 运营费用
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4.

用( )定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知,而不是生产者或销售者的成本。

  • A. 目标定价法
  • B. 认知价值定价法
  • C. 价值定价法
  • D. 挑战定价法
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5.

建筑规划一般在1万~3万平方之间,服务人口在10万~30万人,年营业额在1亿~5亿元之间,该物业为( )。

  • A. 市级购物中心
  • B. 地区购物中心
  • C. 居住区商场
  • D. 邻里服务性商店
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6.

我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益率为( )。

  • A. 12.45%
  • B. 10.26%
  • C. 11.98%
  • D. 9.68%
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7.

当房地产开发项目用地面积一定时,决定项目可建设建筑面积数量的参数是( )。

  • A. 绿地率
  • B. 容积率
  • C. 建筑密度
  • D. 建筑限高
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8.

房地产属于不动产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,这主要体现了房地产投资风险的( )。

  • A. 政治风险
  • B. 变现风险
  • C. 机会成本风险
  • D. 市场供求风险
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9.

下列物业中,属于特殊物业的是( )

  • A. 在建工程
  • B. 车站
  • C. 购物中心
  • D. 科技产业园区
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10.

某房地产开发企业经过市场调研后,决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。

  • A. 选择专业化
  • B. 产品专业化
  • C. 全面覆盖
  • D. 市场集中化
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11.

在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是( )。

  • A. 竞争多于垄断
  • B. 垄断多于竞争
  • C. 竞争与垄断持平
  • D. 不存在竞争和垄断
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12.

某家庭以2000元/m2的价格,购买了一套建筑面积为120m2的住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后,于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元,那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为( )元。

  • A. 1417.68
  • B. 444.08
  • C. 1861.76
  • D. 973.60
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13.

制定进度计划时,从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作,这是( )法的缺点。

  • A. 横道图
  • B. 单代号网络图
  • C. 双代号网络图
  • D. 时标网络图
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14.

关于评标委员会组成的说法中,正确的是( )。

  • A. 评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成
  • B. 评标委员会成员可以为5人
  • C. 评标委员会成员中,经济技术专家不得少于成员总数的1/3
  • D. 评标委员会的专家成员应由招标人负责指定
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15.

下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是( )。

  • A. 自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升
  • B. 自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升
  • C. 自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降
  • D. 自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升
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16.

某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡,2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡,2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡,那么,2017年该市房屋的平均建设周期为( )。

  • A. 0.5年
  • B. 1.5年
  • C. 2年
  • D. 3年
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17.

银行为某家庭提供年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是( )元。

  • A. 1236.21
  • B. 1370.39
  • C. 1456.13
  • D. 1595.36
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18.

在下列定价方法中,需要使用损益平衡图的是( )。

  • A. 目标定价法
  • B. 价值定价法
  • C. 挑战定价法
  • D. 成本加成定价法
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19.

( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

  • A. 住房价格合理性指数
  • B. 量价弹性
  • C. 住房市场指数
  • D. 消费者信心指数
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20.

如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用( )。

  • A. 领导定价法
  • B. 挑战定价法
  • C. 随行就市定价法
  • D. 渗透定价法
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21.

下列费用中,不属于企业财务费用的是( )。

  • A. 审计费
  • B. 利息
  • C. 外汇汇兑净损失
  • D. 融资代理费
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22.

市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的( )。

  • A. 市场营销空间
  • B. 市场营销总量
  • C. 市场营销敏感性
  • D. 市场营销需求量
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23.

在经历了2009~2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下,调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量,该项调查属于( )。

  • A. 科学性调查
  • B. 描述性调查
  • C. 试探性调查
  • D. 因果性调查
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24.

下列房地产市场指标中,属于供给指标的是( )。

  • A. 房屋施工面积
  • B. 城市家庭人口规模
  • C. 销售量
  • D. 房地产价格
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25.

从经济角度理解,利用资源或通过购买资本货物,以增加未来产出或财富的行为称为( )。

  • A. 投机
  • B. 储蓄
  • C. 投资
  • D. 信托
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26.

2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2,预测销售量为350万m2,如果平滑指数=0.65,则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为( )万m2。

  • A. 367.5
  • B. 382.5
  • C. 523.5
  • D. 543.0
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27.

下列不属于管理费用的是( )。

  • A. 管理人员工资
  • B. 职工教育经费
  • C. 户外发布会
  • D. 技术开发费
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28.

已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为( )。

  • A. 13.0%
  • B. 43.3%
  • C. 33.3%
  • D. 23.3%
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29.

某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为( )。

  • A. 6.75%
  • B. 8.05%
  • C. 7.93%
  • D. 7.52%
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30.

以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为( )。

  • A. 单元估算法  
  • B. 单位指标估算法  
  • C. 工程量近似匡算法  
  • D. 概算指标法
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31.

在现金流量表的流入与流出项目中,不应该出现( )。

  • A. 借贷利息
  • B. 折旧与摊销
  • C. 所得税
  • D. 自有资金
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32.

目标市场选择中,最简单的模式是( )模式。

  • A. 市场集中化
  • B. 选择专业化
  • C. 产品专业化
  • D. 市场专业化
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33.

在写字楼物业租赁中,物业管理企业可以通过对( )进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

  • A. 面积单元
  • B. 面积单位
  • C. 出租单位
  • D. 出租单元
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34.

能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是( )。

  • A. 流动比率
  • B. 偿债备付率
  • C. 利息备付率
  • D. 资产负债率
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35.

方案经济比选中决策准则包括三个原则,不应包括的原则是( )。

  • A. 最低可接受收益率原则
  • B. 不行动原则
  • C. 备选方案差异原则
  • D. 最高可接受收益率原则
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多选题 (共15题,共15分)
36.

房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有( )。

  • A. 竞争性
  • B. 垄断性
  • C. 外部性
  • D. 均衡性
  • E. 信息不对称性
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37.

依照代理委托方的不同,代理形式可以细分为( )。

  • A. 买方代理
  • B. 卖方代理
  • C. 双重代理
  • D. 首席代理
  • E. 分代理
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38.

房地产投资的形式,通常可分为直接投资和间接投资两类,其中间接投资的形式主要有( )。

  • A. 购买物业用于出租经营
  • B. 购买住房抵押支持证券
  • C. 购买房地产企业债券
  • D. 投资房地产企业股票
  • E. 购买土地进行开发
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39.

关于单利计息与复利计息的说法中,正确的有( )。

  • A. 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
  • B. 我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
  • C. 在投资分析中,一般采用单利计息
  • D. 资金在不停地运动,在实际使用中都采用连续复利计息
  • E. 在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算
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40.

房地产营销因素调查包括的类型有( )。

  • A. 产品调查
  • B. 价格调查
  • C. 市场需求容量调查
  • D. 技术调查
  • E. 竞争情况调查
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41.

根据房地产市场自然周期理论,商品房租金上升是处于自然周期的( )。

  • A. 第一阶段后期
  • B. 第二阶段初期
  • C. 第二阶段后期
  • D. 第三阶段
  • E. 第四阶段
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42.

在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。

  • A. 单元估算法
  • B. 工程量近似匡算法
  • C. 单位指标估算法
  • D. 蒙特卡洛模拟法
  • E. 概算指标法
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43.

房地产权益融资的方式有( )。

  • A. 上市
  • B. 增发新股
  • C. 发行企业债券
  • D. 住房抵押贷款
  • E. 可转换债券
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44.

收益性物业管理中的运营费用可以包括下列( )。

  • A. 租金收入
  • B. 保证金
  • C. 固定资产折旧
  • D. 人工费
  • E. 公共设施设备日常维修费
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45.

按投资计算基础的不同,现金流量表分为( )。

  • A. 项目投资现金流量表
  • B. 部分投资现金流量表
  • C. 资本金现金流量表
  • D. 借贷现金流量表
  • E. 投资者各方现金流量表
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46.

房地产间接投资包括( )。

  • A. 置业投资
  • B. 购买房地产开发企业的股票或债券
  • C. 开发投资
  • D. 投资房地产投资信托基金
  • E. 土地购置贷款
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47.

下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有( )。

  • A. 认知价值定价法
  • B. 价值定价法
  • C. 领导定价法
  • D. 挑战定价法
  • E. 随行就市定价法
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48.

利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时,下列表述中正确的有( )。

  • A. 项目净现值期望值大于零,则项目可行
  • B. 净现值标准差能准确说明项目风险的大小
  • C. 净现值标准差越小,项目的相对风险就越小
  • D. 净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越大
  • E. 净现值期望值相同时,标准差小的方案为优
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49.

利用期望值判断投资方案优劣的标准是( )。

  • A. 期望值相同,标准差小的方案为优
  • B. 期望值相同,标准差大的方案为优
  • C. 标准差系数大的方案为优
  • D. 标准差系数小的方案为优
  • E. 标准差相同,期望值大的方案为优
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50.

实物期权类型主要包括( )。

  • A. 等待投资型期权
  • B. 成长型期权
  • C. 放弃型期权
  • D. 刚性期权
  • E. 柔性期权
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判断题 (共15题,共15分)
51.

开发商发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补。( )

标记 纠错
52.

对于刚建成的新建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下,不存在运营费用风险。( )

标记 纠错
53.

房地产开发项目用于销售时,不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,还需要另行计算期间费用。( )

标记 纠错
54.

成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。( )

标记 纠错
55.

现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制订适宜的借款及偿还计划。( )

标记 纠错
56.

以出让方式获得城市熟地土地使用权时,土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。( )

标记 纠错
57.

由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中度较低,因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。( )

标记 纠错
58.

不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。( )

标记 纠错
59.

房地产的不可移动性,使房地产价格与房地产所处的区位密切相关,区位可以决定房价的60%~80%。( )

标记 纠错
60.

对于刚建成的新建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下,不存在运营费用风险。( )

标记 纠错
61.

发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,是我国住房市场发展面临的重要任务。( )

标记 纠错
62.

根据期末惯例法,把资金的流动情况绘成现金流量图时,所有的现金流均发生在期末。( )

标记 纠错
63.

准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下,由于准备金通常赚取利息收入,一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金,用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )

标记 纠错
64.

细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据,区分具有不同需求的顾客群体。( )

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65.

销售利润率的计算公式为:销售利润率=销售利润/销售成本×100%,其中,销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加,在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。( )

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问答题 (共2题,共2分)
66.

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)

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67.

某市拟将一占地面积100亩,需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区,改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房,其余为可售商品住宅,项目的开发经营期为3年。据测算,该项目的前期工程费为800万元,于第1年全部投入;建安成本为3200元/m2,各年投入比例分别为25%、40%、35%;其他建设费用1120万元,各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元,在开发期内每年平均投入;销售费用为1200万元,各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后,由政府以6000元/m2的价格一次性回购,不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2,开工当年开始销售,各年销售比例分别为20%、60%、20%,增值税和税金及附加为销售收入的5.5%;土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%,若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%,请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少?(土地费用发生在第1年初,其他所有收支均发生在年末,土地价格以万元/亩表示)

2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权,拟开发建设写字楼,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)

3、某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题:两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为10%。假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

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答题卡(剩余 道题)

单选题
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
多选题
36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
判断题
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65
问答题
66 67
00:00:00
暂停
交卷