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2021年《房地产开发经营与管理》名师预测卷1

卷面总分:67分 答题时间:240分钟 试卷题量:67题 练习次数:140次
单选题 (共35题,共35分)
1.

在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为( )。

  • A. 时间类参数
  • B. 融资相关参数
  • C. 评价标准类参数
  • D. 收益相关参数
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2.

产生房地产价格泡沫的基础是( )。

  • A. 土地稀缺
  • B. 城市化进程快
  • C. 投机需求膨胀
  • D. 金融机构过度放贷
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3.

由城市规划管理部门核发的( ),主要规定了用地性质、位置和界限。

  • A. 《规划意见书(选址)》
  • B. 《建设工程规划许可证》
  • C. 《建设用地规划许可证》
  • D. 《国有建设用地使用权出让成交确认书》
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4.

开发商应当自工程竣工验收合格之日起( )日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

  • A. 14
  • B. 15
  • C. 28
  • D. 30
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5.

以下各抽样方法中,属于概率抽样的是( )。

  • A. 随意抽样
  • B. 整群抽样
  • C. 定额抽样
  • D. 估计抽样
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6.

以下各项中,属于流动性偏好利率理论的观点的是( )。

  • A. 资本供求决定利率水平,利率不受货币因素的影响
  • B. 利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
  • C. 可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成
  • D. 利息量的多少取决于利润总额,利率的高低取决于平均利润率
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7.

为了在未来5年内通过储蓄得到6万元,若月利率为1%,每年年初应存入( )元。

  • A. 8000
  • B. 8269
  • C. 7432
  • D. 7000
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8.

房地产投资的( )优点,是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

  • A. 提高投资者资信等级
  • B. 相对较高的收益水平
  • C. 易于获得金融机构的支持
  • D. 能抵消通货膨胀的影响
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9.

进行融资方案分析时,属于融资结构分析的是( )。

  • A. 债务融资成本分析
  • B. 资金占用费分析
  • C. 资本金与债务资金的比例分析
  • D. 担保费分析
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10.

( )是通过研究地区、价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求,按照各竞争项目的市场占有率进行分配,预测市场对目标项目的吸纳能力。

  • A. 吸纳量计划预测
  • B. 回报率预测
  • C. 敏感性分析
  • D. 市场供求分析
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11.

投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应的可能收益时,给投资者带来的风险是( )。

  • A. 未来运营费用风险
  • B. 机会成本风险
  • C. 资本价值风险
  • D. 收益现金流风险
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12.

下列房地产经营模式类型中,主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是( )模式。

  • A. 开发—销售
  • B. 开发—持有出租—出售
  • C. 购买—持有出租—出售
  • D. 购买—更新改造—出售
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13.

( )是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

  • A. 内部收益率
  • B. 基准收益率
  • C. 期望投资回报率
  • D. 名义投资回报率
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14.

2016年末,某市住房总量为4000万m2,其中经济适用住房400万m2,商品住房2750万m2,同期住房空置量为750万m2,其中经济适用住房空置量为150万m2,商品住房空置量为250万m2,则该市2016年末的经济适用住房空置率是( )。

  • A. 9.1%
  • B. 12.7%
  • C. 18.7%
  • D. 37.5%
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15.

下列各项中,属于竞争导向定价的是( )。

  • A. 目标定价法
  • B. 认知价值定价法
  • C. 挑战定价法
  • D. 成本加成定价法
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16.

某城市2015年初家庭总数为120万户,平均每户3人,户均年可支配收入为5万元,约有8%的家庭打算当年购房,平均住房需求90㎡/户,则2015年该市新建商品住房的市场需求量是( )亿元。

  • A. 600
  • B. 48
  • C. 144
  • D. 4320
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17.

、对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为( )。

  • A. 设计寿命
  • B. 经济寿命
  • C. 法定寿命
  • D. 自然寿命
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18.

下列选项中,反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是( )。

  • A. 城市家庭可支配收入
  • B. 城市家庭总支出
  • C. 房地产价格指数
  • D. 城市居民消费价格指数
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19.

下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述,正确的是( )。

  • A. 资产市场上的供给是由空间市场决定的
  • B. 资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平
  • C. 房地产市场大部分时间处于一种均衡状态
  • D. 在均衡状态下,租金和价格不发生变化,价格与重置成本相同
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20.

房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则与按年计息相比,按月计息要多付( )万元。

  • A. 2.00
  • B. 7.30
  • C. 8.53
  • D. 10.53
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21.

商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于( )。

  • A. 20%
  • B. 15%
  • C. 10%
  • D. 25%
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22.

投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的,是为了( )。

  • A. 抵御通货膨胀的影响
  • B. 提高资本金的投资收益水平
  • C. 提高全部投资的平均收益率
  • D. 降低借贷资金的资金成本
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23.

下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是( )。

  • A. 财务内部收益率
  • B. 财务净现值
  • C. 销售利润率
  • D. 静态投资回收期
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24.

进行单因素敏感性分析时,首先假定各因素之间( )。

  • A. 相互排斥
  • B. 相互独立
  • C. 相互关联
  • D. 互补
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25.

下列征收补偿费中,不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是( )。

  • A. 房屋价值补偿费
  • B. 搬迁补偿费
  • C. 停产停业损失补偿费
  • D. 土地补偿费
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26.

( )反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。

  • A. 借款还本付息估算表
  • B. 利润表
  • C. 投资各方现金流量表
  • D. 财务计划现金流量表
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27.

下列融资渠道中,属于公众市场债务融资形式的是( )。

  • A. 发行公司债券
  • B. 权益型房地产投资信托基金
  • C. 发行股票
  • D. 商业银行贷款
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28.

当所有的运营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为( )。

  • A. 毛租
  • B. 净租
  • C. 潜租
  • D. 直租
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29.

某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%,以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为( )元。

  • A. 7019.53
  • B. 7972.34
  • C. 8524.15
  • D. 8587.65
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30.

下列关于成本利润率与销售利润率的表述中,正确的是( )。

  • A. 成本利润率是年成本利润率
  • B. 成本利益率除以开发经营期的年数,等于年成本利润率
  • C. 目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关
  • D. 销售利润率=销售利润/销售收入
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31.

在房地产投资项目的不确定性分析中,最高土地取得价格分析属于( )。

  • A. 临界点分析
  • B. 期望值分析
  • C. 敏感性分析
  • D. 概率分析
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32.

下列方法中,属于风险辨识方法的是( )。

  • A. 蒙特卡洛模拟法
  • B. 调查和专家打分法
  • C. 解析方法
  • D. 故障树分析法
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33.

在利用期望值法进行项目风险分析时,分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后,需要做的是( )。

  • A. 计算各年净现金流量的标准差
  • B. 计算净现值大于或等于零时的累计概率
  • C. 计算各年净现值的标准差
  • D. 计算各可能发生情况下的净现值
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34.

银行对个人发放住房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件,则会给银行带来( )。

  • A. 操作风险
  • B. 法律风险
  • C. 信用风险
  • D. 管理风险
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35.

某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%,则该写字楼的月净经营收入是( )万元。

  • A. 61.00
  • B. 61.60
  • C. 81.00
  • D. 86.40
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多选题 (共15题,共15分)
36.

下列关于房地产市场周期循环的描述,正确的有( )。

  • A. 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生
  • B. 在房地产周期循环的最低点,空置率最高
  • C. 房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
  • D. 在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率
  • E. 在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的
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37.

下列关于内部收益率的表述中,正确的有( )。

  • A. 内部收益率反映了项目的动态盈利能力
  • B. 内部收益率是当项目寿命期终了时,所有投资正好被收回的收益率
  • C. 当内部收益率高于目标收益率时,投资项目是可行的
  • D. 如果使用贷款,且项目盈利,则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
  • E. 内部收益率越高,投资风险就越小
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38.

如果说某事件具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性,在这种情况下,常常用定性方法估计未来投资收益,可选用的决策方法包括( )。

  • A. 小中取大法
  • B. 大中取小法
  • C. 大中取大法
  • D. 小中取小法
  • E. 最小最大后悔值法
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39.

对置业投资来说,房地产投资经济效果的表现形式中,既可在处置物业时实现,也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有( )。

  • A. 租金收益
  • B. 物业增值
  • C. 股权增加
  • D. 销售收入
  • E. 开发利润
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40.

决策的原则包括( )。

  • A. 系统原则
  • B. 满意原则
  • C. 淘汰原则
  • D. 反馈原则
  • E. 落实原则
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41.

风险型决策的具体方法包括( )。

  • A. 最大可能法
  • B. 期望值法
  • C. 决策树法
  • D. 大中取大法
  • E. 最小最大后悔值法
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42.

房地产市场指标中,市场交易指标包括( )。

  • A. 房地产租金
  • B. 土地转化率
  • C. 竣工房屋价值
  • D. 房地产价格指数
  • E. 预售面积
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43.

招标文件的内容通常包括( )等。

  • A. 投标文件格式
  • B. 技术标准和要求
  • C. 投标人须知
  • D. 施工组织设计
  • E. 设计图纸
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44.

市场调查的第一步是确定问题和调查目标,调查项目的类型包括( )。

  • A. 描述性调查
  • B. 试探性调查
  • C. 抽样性调查
  • D. 因果性调查
  • E. 电话回访性调查
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45.

随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用,消费者市场细分标准可归纳为( )。

  • A. 消费习惯因素
  • B. 人口因素
  • C. 消费行为因素
  • D. 消费心理
  • E. 经济因素
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46.

按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为( )。

  • A. 随机型竞争者
  • B. 凶猛型竞争者
  • C. 选择型竞争者
  • D. 从容不迫型竞争者
  • E. 软弱型竞争者
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47.

关于单利计息与复利计息的说法中,正确的有( )。

  • A. 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
  • B. 我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
  • C. 在投资分析中,一般采用单利计息
  • D. 资金在不停地运动,在实际使用中都采用连续复利计息
  • E. 在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算
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48.

在可行性研究报告中,项目概况部分应着重介绍( )。

  • A. 项目的合作方式和性质
  • B. 项目拟建规模和标准
  • C. 项目建成后的服务对象
  • D. 项目背景
  • E. 项目所处的地理环境
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49.

债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。

  • A. 项目投资形成的可分配利润
  • B. 协议中所规定的贷款利息
  • C. 协议中规定的有关费用
  • D. 租售收益
  • E. 股息
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50.

在物业运营费用中,公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例,且分项较多,属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有( )。

  • A. 维修和保养费
  • B. 生活用水和污水排放
  • C. 杂项费用
  • D. 清洁卫生费
  • E. 保险费
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判断题 (共15题,共15分)
51.

我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。( )

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52.

房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。( )

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53.

差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。( )

标记 纠错
54.

竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。( )

标记 纠错
55.

个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时,各期还款额中包含的本金相等。( )

标记 纠错
56.

以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款,贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过5年。( )

标记 纠错
57.

资金一旦用于投资就不能用于即期消费,所以,从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。( )

标记 纠错
58.

同一购物中心,所有租户的营业时间都必须一致。( )

标记 纠错
59.

缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者,往往倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业。( )

标记 纠错
60.

房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。( )

标记 纠错
61.

与净现值标准差相比,净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。( )

标记 纠错
62.

土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标,依法取得土地,进行前期开发、储备以备供应土地的行为。( )

标记 纠错
63.

购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若E=P,则消费者会满意;若E>P,则消费者会非常满意。( )

标记 纠错
64.

动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。( )

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65.

房屋开发费中的公共配套设施建设费,包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。( )

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问答题 (共2题,共2分)
66.

某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店,经营20年后转售。装修改造费用5000万元,装修改造期为1年。改造后,写字楼可供出租面积为10000m2,酒店客房210间。改造完成后,该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2,出租率85%;客房平均价格为每天180元/间,入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造,将写字楼中的5000m2改造成100间客房,改造期为1年,改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间,剩余的写字楼和原有的客房继续经营,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间,入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后,写字楼租金不变,出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间,入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时,该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初,其他收支均发生在年末,每年按365天计,项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。

标记 纠错
67.

某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅,首付款为房价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12%,问:

(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少

(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅

(3)如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少

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答题卡(剩余 道题)

单选题
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
多选题
36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
判断题
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65
问答题
66 67
00:00:00
暂停
交卷