5.××酒店房地产抵押估价报告(封面及目录略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告 一、估价委托人
××酒店有限公司,法定代表人:××,住所:市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所,法定代表人:××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:一级。
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)
2.估价对象概况
估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。
建筑面积:11275m2。
土地使用权年限:40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)。
竣工日期:1991年8月。
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构:框架。
建筑装修情况:(略)。
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写金额:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)
××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂,第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。可比实例一,国际中心商场1999年8月的市场售价为:一层45000元/m2,二层30000元/m2。可比实例二,华强商厦1999年8月的市场售价为:一层39000元/m2,二层25000元/m2。可比实例三,世纪广场商场1999年8月的市场售价为:一层38000元/m2,二层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据(略)。
表1-23 修正计算表
一层比准价格为:(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2);
二层比准价格为:(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2);
第一、二层价值为:(34208+21396)×2830=157359320(元)。
(二)酒店第10~13层估价
酒店第10~13层为客房,建筑面积4500m2。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。
选用收益法公式:V=A/R×[1-1/(1+R)n]。
式中,V为收益法评估价格;A为房地产年纯收益;R为报酬率;n为尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42。
2.年净收益A的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年365天,则:年总收入=104×400×365=15184000(元)。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。
3.报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率,求得的报酬率为8%。
酒店第10~13层价值:V=8351200/8%×[1-1/(1+8%)42]=100270342(元)。
(三)酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧,建筑面积为1125m2,现已出租经营,租期尚余5年。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。按租约规定,第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元,租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益:
A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]/5×(1-20%)=756792(元)
酒店第20层价值:V=756792/8%×[1-1/(1+8%)5]=3021651(元)。
(四)估价对象的总价值
157359320+100270342+3021651=260651313(元)
(五)应扣折旧额的确定
经实地考察,该酒店的成新率为八成,因此估价对象的现价值为:260651313×80%=208521050(元)。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写金额:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。