2022年房地产估价师估价原理与方法点睛提分卷2

1.

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。

根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。

A. 维持现状
B. 改变用途
C. 重新装修
D. 重新开发

A B C D

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2.

关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。

A. 估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B. 抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C. 未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D. 司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

A B C D

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3.

收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A. 最佳用途和最佳规模
B. 最佳集约度
C. 最佳规模和最佳集约度
D. 最佳用途

A B C D

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4.

在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用（）测算结果。

A. 成本法
B. 收益法
C. 比较法
D. 假设开发法

A B C D

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5.

根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。

A. 2000
B. 2100
C. 2400
D. 2520

A B C D

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6.

基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。

A. 市场状况调整
B. 调整系数
C. 基准地价信息
D. 土地状况调整

A B C D

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7.

设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。

A. 实物状况
B. 基本状况
C. 权属状况
D. 区位状况

A B C D

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8.

暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。

A. 在建工程抵押估价业务
B. 城市房屋拆迁补偿估价业务
C. 该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D. 正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

A B C D

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9.

下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A. 朝向
B. 保温
C. 隔音
D. 户型

A B C D

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10.

某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A. 223.13
B. 246.18
C. 247.18
D. 253.86

A B C D

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11.

在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。

A. ±15%
B. ±10%
C. 对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D. 有时可放宽至±20%

A B C D

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12.

待开发的土地一般不适用（）来估价。

A. 比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 假设开发法

A B C D

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13.

在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（）。

A. 政府定价
B. 政府指导价
C. 市场指导价
D. 市场调节价

A B C D

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14.

某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。

A. 3555.54
B. 4144.54
C. 4555.54
D. 5144.54

A B C D

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15.

关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。

A. 房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B. 房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C. 房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D. 房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

A B C D

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16.

炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格呈（）关系。

A. 同方向变化
B. 反方向变化
C. 无变化
D. 无法确定

A B C D

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17.

一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A. 估价委托合同签订时间
B. 估价目的
C. 实地查勘估价对象的时间
D. 委托人意愿

A B C D

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18.

对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。

A. 朝向
B. 楼层
C. 交通条件
D. 楼前绿化

A B C D

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19.

某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。

A. 21
B. 27
C. 2473
D. 2479

A B C D

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20.

1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A. 《房屋损坏等级评定标准》
B. 《房屋完损等级评定标准》
C. 《房屋自然损坏评定标准》
D. 《房屋维修等级评定标准》

A B C D

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21.

运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A. 不必考虑
B. 根据实际情况而定
C. 必须考虑
D. 无法确定

A B C D

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22.

标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

A. 逐渐降低
B. 逐渐升高
C. 可视为基本不变
D. 为零

A B C D

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23.

整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照（）的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。

A. 整理
B. 逻辑
C. 收集
D. 时间

A B C D

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24.

在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。

A. 房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B. 房屋征收决定公告之日
C. 房屋征收委托之日
D. 房屋征收完毕之日

A B C D

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25.

某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。

A. 1700
B. 2000
C. 2100
D. 2400

A B C D

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26.

甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元/m2；乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元/m2。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比（）。

A. 甲大于乙
B. 甲小于乙
C. 甲等于乙
D. 无法确定

A B C D

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27.

某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A. 180
B. 196
C. 200
D. 300

A B C D

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28.

征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。

A. 征地管理费
B. 耕地占用税
C. 安置补助费
D. 耕地开垦费

A B C D

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29.

估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。

A. 应作为估价资料归档
B. 不应作为估价资料归档
C. 由估价机构决定是否归档
D. 依委托人的意见决定是否归档

A B C D

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30.

房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A. 估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B. 估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C. 估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D. 估价师对估价结果成立条件的提示和说明

A B C D

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31.

假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。

A. 最佳用途
B. 最佳规模
C. 最佳集约度
D. 最佳开发时机

A B C D

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32.

评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。

A. 0.4、0.4、0.2
B. 0.3、0.4、0.3
C. 0.4、0.2、0.4
D. 0.4、0.3、0.3

A B C D

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33.

明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。

A. 估价委托人
B. 估价利害关系人
C. 承担估价项目的估价师
D. 估价对象的权利人

A B C D

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34.

某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。

A. 183.78
B. 257.55
C. 873.19
D. 1427.16

A B C D

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35.

公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。

A. 12
B. 20
C. 24
D. 48

A B C D

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36.

根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A. 估价报告使用人
B. 估价对象权利人
C. 估价利害关系人
D. 估价委托人

A B C D

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37.

现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。

A. 486.52
B. 521.74
C. 559.50
D. 1398.76

A B C D

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38.

下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。

A. 不可移动特性是指房地产的位置不可移动
B. 房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境
C. 房地产市场是一个全球性的市场
D. 房地产市场按照地域可分为若干个子市场

A B C D

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39.

现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A. 9616.83
B. 10161.05
C. 12021.04
D. 12800

A B C D

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40.

若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A. 谨慎价值
B. 市场价值
C. 快速变现价值
D. 投资价值

A B C D

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41.

路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。

A. 利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”
B. 利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”
C. 先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合
D. 利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

A B C D

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42.

在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。

A. 市场价格
B. 保险价值
C. 商品价值
D. 所遭受的财产损失

A B C D

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43.

某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。

A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 无法确定

A B C D

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44.

房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。

A. 所有权
B. 典权
C. 抵押权
D. 地役权

A B C D

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45.

某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 经济折旧
D. 会计折旧

A B C D

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46.

某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（）万元。

A. 24
B. 23.42
C. 23.43
D. 22.86

A B C D

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47.

长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。

A. 实际价格
B. 市场价格
C. 未来价格
D. 成本价格

A B C D

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48.

征收耕地的安置补助费，按照（）计算。

A. 农业人口
B. 需要安置的农业人口
C. 原占用耕地的人口
D. 原耕地供养的人口

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49.

直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。

A. 综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B. 分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C. 个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D. 综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

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50.

（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A. 人口机械增长
B. 人口自然增长
C. 人口净增长
D. 人口负增长

A B C D

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51.

在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。

A. 低于
B. 高于
C. 等于
D. 无法确定

A B C D

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52.

预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。

A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 升降难定

A B C D

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53.

为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/m2。

A. 7737.83
B. 8145.08
C. 8423.75
D. 8573.77

A B C D

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54.

因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

A. 该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿
B. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C. 因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

A B C D

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55.

收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（）。

A. 条理性
B. 代表性
C. 规范化
D. 相关性

A B C D

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56.

中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。

A. CAREA
B. CAIRE
C. CIREA
D. CEIRA

A B C D

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57.

某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。

A. 1125
B. 1800
C. 2250
D. 3375

A B C D

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58.

关于房地产抵押，下列说法正确的是（）。

A. 房地产抵押只有初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价
B. 处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C. 房地产抵押后，所担保债权的余额部分大于该房地产的价值，可以再次抵押
D. 抵押权不可以转让

A B C D

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59.

某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。

表9-2　某类房地产2006～2010年的价格

估价原理与方法,点睛提分卷,2022年房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷2

A. 10300
B. 10400
C. 11165
D. 11265

A B C D

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60.

采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。

A. 可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格
B. 可比实例在成交日期的价格÷市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格
C. 可比实例在成交日期的价格＋市场状况调整数额＝可比实例在估价时点的价格
D. 可比实例在成交日期的价格－市场状况调整数额＝可比实例在估价时点的价格

A B C D

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61.

下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。

A. 税收政策
B. 城市规划调整
C. 环境状况
D. 城市基础设施状况
E. 汇率

A B C D E

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62.

关于估价方法选用的说法，正确的有（）。

A. 所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B. 商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C. 现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D. 影剧院一般适用比较法和成本法估价
E. 市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

A B C D E

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63.

成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。

A. 土地取得方式相同
B. 土地规划用途相同
C. 项目规模大小相当
D. 项目建设期长短相近
E. 项目经营期长短相近

A B C D E

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64.

下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A. 当前该类房地产价格水平较高
B. 该类房地产的开发成本上升
C. 该类房地产的开发技术水平提高
D. 预期该类房地产价格会上涨
E. 该类房地产未来持有成本增加

A B C D E

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65.

之所以要建立房地产交易实例库，是因为它（）。

A. 可以满足比较法估价的需要
B. 是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作
C. 是形成房地产估价机构核心竞争力的全部手段
D. 有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用
E. 能有效提高估价工作效率

A B C D E

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66.

根据资本化方式的不同，收益法可分为（）。

A. 直接资本化法
B. 投资法
C. 收益乘数法
D. 利润法
E. 现金流量折现法

A B C D E

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67.

完全市场须同时具备的条件包括（）。

A. 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买
B. 大部分的评估价值都有一定程度的误差
C. 买者和卖者的人数众多
D. 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化
E. 商品可转让且可发生空间位置的移动

A B C D E

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68.

收益性房地产包括（）。

A. 餐馆
B. 旅店
C. 加油站
D. 农地
E. 未开发的土地

A B C D E

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69.

下列土地使用权的出让最高年限为50年的是（）。

A. 工业用地
B. 居住用地
C. 卫生用地
D. 教育用地
E. 娱乐用地

A B C D E

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70.

关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。

A. 在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≥卖方最低要价
B. 在买方的市场下，成交价格会偏向卖方最低要价
C. 市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
D. 在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远
E. 当交易情况正常时，成交价格接近市场价格

A B C D E

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71.

关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A. 投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B. 评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C. 评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D. 评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E. 评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

A B C D E

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72.

房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的（）。

A. 生活便利
B. 经济收益
C. 社会影响
D. 使用功能
E. 房地产需求

A B C D E

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73.

对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有（）。

A. 土地控制性规划
B. 土地利用年度计划
C. 土地利用总体规划
D. 土地供应计划
E. 土地修建性规划

A B C D E

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74.

影响房地产价格的心理因素主要有（）。

A. 购买或出售心态
B. 个人欣赏趣味
C. 时尚风气
D. 房地产投机
E. 讲究风水或吉祥号码

A B C D E

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75.

对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A. 合法原则
B. 价值时点原则
C. 替代原则
D. 最高最佳利用原则
E. 谨慎原则

A B C D E

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76.

房屋结构组成包括（）。

A. 地基基础
B. 承重构件
C. 门窗
D. 暖气
E. 管道煤气

A B C D E

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77.

现金流量折现法具体需要做到（），才能保证估价结果的准确性。

A. 后续开发经营期究竟多长要预测准确
B. 各项支出、收入在何时发生要预测准确
C. 各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确
D. 销售期多长要预测准确
E. 运营期多长要预测准确

A B C D E

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78.

下列关于重新购建成本的说法中正确的有（）。

A. 房地产重新购建成本应优先选择房地合估路径
B. 将土地重置成本和建筑物重新购建成本相加求取房地产重新购建成本
C. 土地重新购置成本是在价值时点重新开发土地的必要支出
D. 建筑物重新购建成本可分为建筑物重置成本和建筑物重建成本
E. 房地产重新购建成本应优先选择房地分估路径

A B C D E

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79.

下列可以测算出待开发房地产价值是不同的情况有（）。

A. 待开发房地产是继续由其业主开发
B. 待开发房地产未被批准继续开发
C. 待开发房地产业主自愿转让给他人开发
D. 待开发房地产“换手”期限不同
E. 待开发房地产被人民法院强制拍卖、变卖给他人开发

A B C D E

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80.

在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括（）。

A. 弄清土地的位置
B. 弄清土地的面积、形状、地形和开发程度等
C. 弄清土地规划条件
D. 弄清将拥有的土地权利
E. 测算开发项目的预期利润

A B C D E

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81.

在划分路线价区段时，应将（）的临街土地划为同一路线价区段。

A. 形状相似
B. 通达性相当
C. 面积接近
D. 位置相邻
E. 地价相近

A B C D E

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82.

运用标准价调整法估价，首先要确定估价范围，估价范围包括（）。

A. 房地产的损坏程度
B. 房地产的权益情况
C. 区域范围
D. 房地产的新旧程度
E. 房地产种类

A B C D E

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83.

权益状况比较与调整的主要内容包括（）。

A. 土地使用期限
B. 土地出让方式
C. 规划条件
D. 楼层、朝向
E. 公共设施完备程度

A B C D E

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84.

建设成本的前期费用，包括（）等发生的费用。

A. 可行性研究
B. 规划、勘察、设计
C. “三通一平”
D. 建安工程费
E. 开发期间税费

A B C D E

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85.

下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A. 估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务
B. 估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C. 估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D. 估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E. 估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见

A B C D E

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86.

下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法，正确的有（）。

A. 任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果
B. 若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，可以通过这些相似的房地产的格推算出估价对象的价格
C. 不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣
D. 同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果，不可以拿出来比较
E. 判定房地产使用权利时，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据

A B C D E

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87.

下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A. 某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B. 某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C. 某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D. 估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E. 某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

A B C D E

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88.

下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A. 房地产抵押估价
B. 房屋征收评估
C. 房地产司法拍卖估价
D. 房地产转让估价
E. 房地产投资信托基金估价

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89.

城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。

A. 建筑高度
B. 建筑结构
C. 容积率
D. 土地使用权来源
E. 土地用途

A B C D E

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90.

估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。

A. 建筑密度
B. 土地使用期限
C. 基础设施完备程度
D. 容积率
E. 周边道路交通管制状况

A B C D E

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91.

关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（）。

A. 可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B. 开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C. 收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D. 后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用
E. 折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

A B C D E

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92.

关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。

A. 评估投资价值可选用较乐观的估计值
B. 评估抵押价值应选用较保守的估计值
C. 评估期房市场价格应选用最高的估计值
D. 评估买卖价格应选用最可能的估计值
E. 评估保险价值应选用最低的估计值

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93.

市场状况调整的方法有（）。

A. 定基价格指数法
B. 环比价格指数法
C. 价格变动率法
D. 直接比较调整
E. 间接比较调整

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94.

下列法律法规和标准中，应作为同有土地上房屋征收估价依据的有（）。

A. 《中华人民共和国物权法》
B. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
C. 《国有土地上房屋征收评估办法》
D. 《房地产估价规范》
E. 《中华人民共和国担保法》

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95.

建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由（）构成。

A. 按份共有所有权
B. 专有部分所有权
C. 共同关系成员权
D. 共用部分持份权
E. 长期使用和租赁权

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96.

下列属于杜能地租理论的有（）。

A. 研究了距离城市不同位置的地租问题
B. 区分了“田庄的收入”和“土地的收益”
C. 田庄提供的收入并不完全来自土地
D. 肯定了亚当·斯密关于地租的计算
E. 地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品

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97.

下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。

A. 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法
B. 指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法
C. 计算公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1）
D. 运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值
E. 指数修匀法是计算得出实际值的一种方法

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98.

经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失，主要包括（）。

A. 建筑式样过时
B. 需求不足
C. 自然环境恶化
D. 城市规划改变
E. 建筑物功能缺乏

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99.

下列房地产中，通常是用比较法估价的是（）。

A. 标准厂房
B. 行政办公室
C. 写字楼
D. 房地产开发用地
E. 在建工地

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100.

按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（）。

A. 账面价值
B. 市场价值
C. 可变现净值
D. 使用价值
E. 谨慎价值

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2022年房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷2

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