某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
开发商成本利润率
开发成本利润率RPC：
(1)先求项目总开发价值GDV。
①项目总建筑面积：4500×7.5m2＝33750m2。
②基底建筑面积：4500×65%m2＝2925m2。
③商业用房建筑面积：2925×3m2＝8775m2。
④住宅出售建筑面积：33750m2-2925×5m2＝19125m2。
⑤总销售收入：8000×19125元+120000×95元＝164400000元。
⑥项目总开发价值：8000×19125万元+120000×95万元+2000×5.5×8775万元-164400000×6%万元＝251061000(元)＝25106.l万元。
(2)再求项目总开发成本TDC。
①购地款：6000万元。
②建造成本：3500×33750万元＝11812.50万元。
③专业人员费用和管理费：11812.5×(8%+5%)万元＝1535.63万元。
④财务费。
购地款利息：6000×[(1+7.5%)×3.5-1]万元＝1728.24万元。
建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)×[(1+7.5%)-1)万元＝1001.11万元，财务费用合计：2729.35万元。
⑤销售费用：164400000×2.5%万元＝411万元。
⑥项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元＝22488.48万元。
(3)
[解析] 成本利润率
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
