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(二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为 600 万元的商铺,首付款为总价的 50%,其余为银行提供的年利率为 8%,期限为 10 年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为 19 年,首年租金为 150 万元,每隔 5 年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案:购买总价为 400 万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第 1 年年初一次性付清,该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为 19 年,其中前 10 年的年租金为 120 万元,后 9 年的年租金为 190 万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。

 1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。

  2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣

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答案:
本题解析:

 1.(1)编制甲方案的资本金现金流量表,如表1 所示。

开发经营与管理,历年真题,《房地产开发经营与管理》真题精选8

表1 甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300 错误8%错

误(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71(万元)。

  (2)编制乙方案的资本金现金流量表,如表2 所示。

表2 乙方案的资本金现金流量万元

开发经营与管理,历年真题,《房地产开发经营与管理》真题精选8

2.用差额投资内部收益率法进行方案比选

  (1)进行单一方案评价

  NPV 甲=-300+67.79/15%错误[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%错误[1-1/(1+15%)

5]错误1/(1+15%)5+124.03/15%错误[1-1/(1+15%)5]错误1/(1+15%)

10+130.24/15%错误[1-1/(1+15%)4]错误1/(1+15%)

15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06(万元)>0,甲方案可行。

  NPV 乙=-400+85/15%错误[1-1/(1+15%)10]+155/15%错误[1-1/(1+15%)9]

错误1/(1+15%)10=-400+426.60+182.82=209.42(万元)>0,乙方案可行。

  (2)用差额投资内部收益进行方案比选

  因为乙方案投资高于甲方案,由乙方案减去甲方案得到的现金流量表,如表3 所示。

表3 现金流量表

开发经营与管理,历年真题,《房地产开发经营与管理》真题精选8

(3)计算(乙-甲)差额内部收益率

  令i1=16%,NPV1=-100+17.21/16%错误[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%错误

[1-1/(1+16%)5]错误1/(1+16%)5+30.97/16%错误[1-1/(1+16%)5]错误

1/(1+16%)10+24.76/16%错误[1-1/(1+16%)4]错误1/(1+16%)15=4.88(万元)。

  令i2=17%,NPV1=-100+17.21/17%错误[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%错误

[1-1/(1+17%)5]错误1/(1+17%)5+30.97/17%错误[1-1/(1+17%)5]错误

1/(1+17%)10+24.76/17%错误[1-1/(1+17%)4]错误1/(1+17%)15=-0.97(万元)。

  FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)错误1%=16.83%。

  因为FIRR=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。

更新时间:2021-09-24 11:01

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