(二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为 600 万元的商铺,首付款为总价的 50%,其余为银行提供的年利率为 8%,期限为 10 年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为 19 年,首年租金为 150 万元,每隔 5 年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案:购买总价为 400 万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第 1 年年初一次性付清,该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为 19 年,其中前 10 年的年租金为 120 万元,后 9 年的年租金为 190 万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。
1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣
1.(1)编制甲方案的资本金现金流量表,如表1 所示。
表1 甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300 错误8%错
误(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71(万元)。
(2)编制乙方案的资本金现金流量表,如表2 所示。
表2 乙方案的资本金现金流量万元
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
(1)进行单一方案评价
NPV 甲=-300+67.79/15%错误[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%错误[1-1/(1+15%)
5]错误1/(1+15%)5+124.03/15%错误[1-1/(1+15%)5]错误1/(1+15%)
10+130.24/15%错误[1-1/(1+15%)4]错误1/(1+15%)
15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06(万元)>0,甲方案可行。
NPV 乙=-400+85/15%错误[1-1/(1+15%)10]+155/15%错误[1-1/(1+15%)9]
错误1/(1+15%)10=-400+426.60+182.82=209.42(万元)>0,乙方案可行。
(2)用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案,由乙方案减去甲方案得到的现金流量表,如表3 所示。
表3 现金流量表
(3)计算(乙-甲)差额内部收益率
令i1=16%,NPV1=-100+17.21/16%错误[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%错误
[1-1/(1+16%)5]错误1/(1+16%)5+30.97/16%错误[1-1/(1+16%)5]错误
1/(1+16%)10+24.76/16%错误[1-1/(1+16%)4]错误1/(1+16%)15=4.88(万元)。
令i2=17%,NPV1=-100+17.21/17%错误[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%错误
[1-1/(1+17%)5]错误1/(1+17%)5+30.97/17%错误[1-1/(1+17%)5]错误
1/(1+17%)10+24.76/17%错误[1-1/(1+17%)4]错误1/(1+17%)15=-0.97(万元)。
FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)错误1%=16.83%。
因为FIRR=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
9.该办公楼整体年收益为( )万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,首选方法之一是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点,下列说法错误的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求,下列不符合房地产估价报告对文字要求的是( )
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,不属于房地产估价报告对语句要求的是( )。