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某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2,规划总建筑面积为16000m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构,已投入40%的建设费用,但估计至建成尚需2年的时间,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为70元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%,在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%,折现率为12%)。

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答案:
本题解析:

设该在建工程的正常购买总价为V。

(2)续建完成后的总价值

估价原理与方法,模拟考试,2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷3

(3)续建总费用=

估价原理与方法,模拟考试,2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷3

=2142.86万元。

(4)销售费用=万元=146.09万元。

(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。

(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。

(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V,V=1903.16万元。

(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。

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更新时间:2021-10-12 07:01

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