某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2,规划总建筑面积为16000m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构,已投入40%的建设费用,但估计至建成尚需2年的时间,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为70元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%,在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%,折现率为12%)。
设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建完成后的总价值
(3)续建总费用=
=2142.86万元。
(4)销售费用=万元=146.09万元。
(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。
(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。
(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V,V=1903.16万元。
(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 假设开发法的基本公式
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
8.该办公楼的收益年限为( )年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
9.该办公楼整体年收益为( )万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:
10.乙方现在应出资( )万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多,所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,首选方法之一是( )。
房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点,下列说法错误的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,符合房地产估价报告写作对词义要求的是( )。
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求,下列不符合房地产估价报告对文字要求的是( )
房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。
下列各项中,不属于房地产估价报告对语句要求的是( )。