XX置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托人
XX置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
二、估价机构
XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
三、估价对象
XX置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写:人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2001年6.月30日至2001年7月5日
十三、估价报告的有效期（略）
XX置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
XX置业公司兼并集团内XX工厂所得的房地产总占地面积120001m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m\120m2。XX置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，XX置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提髙。
二、市场背景分析(略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料见表3—37(交易情况与房地产状况的详细分析略)。
根据可比实例，搜集的其他相关资料有:该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势，2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,2001年6月30日为1:8.27。
式中，可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。
4.估价结果
根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价为(9347+8484+10458)元/m2+3=9430元/m2总价为 9430元/m2X7800m2=7355万元
(二)在建写字楼的估价
1.首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500m2X300dXl.2美元/(d.m2)X8.27X(1—20%)=3215万元年运营费用=3215万元X55%=1768万元净收益=有效毛收入一运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年。
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
根据该市写字楼经营近年来比较平稳时情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。
2.测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则
投资利息=3490万元X[(1+5.85%)0.5—1]=101万元
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则
销售税费=14183万元X6%=851万元
3.在建写字楼的评估价值
总价值=(14183—3490—101—851)万元=9741万元
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟畚佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
(1)缺少土地使用性质描述。
(2)缺少产权描述。
(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。
(5)可比实例B交易日期修正错误。
(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。
(7)可比实例C选用汇率错误。
(8)收益年限不应选取50年。
(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。
(10)全年收益天数按300天计算错误。
(11)确定资本化率不能只参照一个实例。
(12)比准价格应为收益价格。
(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
(14)未来发生的利润未计算。
(15)超市应优先选用收益法估价。
(16)区域因素和个别因素描述不够具体。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
