据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。
【解】
(1)客观收益水平
为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表2—29。
XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。
①客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：
客房年客观收益=[460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间]X365天X60%=3979.89万元
②餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：
餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%
=4155.53万元
③停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：
停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%
+74个X6元/小时X365天X12小时X50%
=136.13万元
④娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。
⑤会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。
会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%
=16.25万元
年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元
(2)经营费用
①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。
②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：
营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元
③综合管理费。管理费指对酒店
改错如下：
(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(1 —20%) +74个X6元/小时X365天X12小时X(1 —50%)=252. 81 万元
(2)会议室年客观收益=(5 000 + 1 600 + 2 300)元/半天X365天X5%X2 = 32. 49万元
(3)年客观总收益=(3 979. 89 + 4 155. 53 + 252. 81 + 700 + 32. 49)万元 =9 120. 72 万元
(4)营业费用=9 120. 72万元X3%=273. 62万元
(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年 限=16年+ 40年=56年）
(6)主体建筑物年房屋折旧费=4 714. 47万元÷ 56年+ 22. 87万元X (1 — 2%)÷50年= 84. 64万元/年
(7)年折旧费= (84. 64 + 476. 44 + 150)万元 = 711. 08 万元
(8)年利润=9 120. 72 万元X12. 5% = 1 140. 09 万元
(9)年纯收益=(9 120. 72-6 243. 73 — 1 140. 09)万元 =1 736. 90 万元
(10)土地年纯收益=(1 736. 90-1 139. 99)万元 = 596. 91 万元
(11)待估宗地40年期土地价格= 596. 91万元÷8%X0. 954 0 ÷ 5 723. 0 m2=12 437. 80 元/m 2
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
