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评估对象位于某市某区,建成于2015年,用途为商业出租,总楼层为地上2层,地下1层,总建筑面积为地上4210.6平方米,地下1980.88平方米。建筑物四至为:东至永安路,北至318国道,西侧为基督教会,南侧为永清大街。已实现“六通”。在本次实际评估中,根据评估对象的实际租约情况,在租约期限内按租约进行收益法测算,租约到期后评估对象将被转售。评估基准日为2018年12月31日,当日的安全利率为2%。

资料一:该建筑物目前时点是出租状态,租赁合同期限为5年,约定的每年的租金为:

资产评估实务一,章节练习,基础复习,第四章不动产评估

资产评估实务一,章节练习,基础复习,第四章不动产评估

2022年12月31日租约到期后,评估对象将被转售,本次转售成本不予考虑,预计转售价格为20000元/平方米。

资料二:根据目前不动产租赁市场的成本因素进行分析,主要包括运营费用、税金。运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用,税金包括增值税、城市维护建设税等。其中管理费为房地产出租年租金收入的1.2%。维修费按房屋重置价的1.5%计算,保险费为房屋重置价的0.3%。税金为年租金收入的10%(此税金包括所有应缴纳的税费)。

资料三:评估对象主体结构为钢混结构,参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准,结合评估人员实地踏勘调查,确定评估对象的重置价格为2310元/平方米。

资料四:考虑当前不动产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素,结合对评估对象所在区域不动产市场的调查了解,当前不动产政策变化较快,不动产投资存在一定的风险,本次评估风险调整值为5%。

要求:

(1)简述运用收益法对不动产进行评估,需满足的前提条件。

(2)计算自评估基准日至租约结束各年的净收益。(计算结果以万元表示)

(3)按照安全利率加风险调整值法计算不动产适用的报酬率。

(4)计算评估对象的评估值。(计算结果以万元表示)

查看答案 纠错
答案:
本题解析:

(1)运用收益法对不动产进行评估,需满足其使用的前提条件:

①不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的;

②收益期内,不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测,可用货币来衡量;

③不动产预期获利年限可以预测。

(2)①2019年1月1日至2019年12月31日,租金收入=520万元,

运营费用=520×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%)÷10000=83.98(万元)

净收益=520-83.98=436.02(万元)

②2020年1月1日至2020年12月31日,租金收入=530万元,

运营费用=530×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%)÷10000=85.10(万元)

净收益=530-85.10=444.9(万元)

③2021年1月1日至2021年12月31日,租金收入=550万元,

运营费用=550×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%)÷10000=87.34(万元)

净收益=550-87.34=462.66(万元)

④2022年1月1日至2022年12月31日,租金收入=560万元,

运营费用=560×(1.2%+10%)+2310×(4210.6+1980.88)×(1.5%+0.3%)÷10000=88.46(万元)

净收益=560-88.46=471.54(万元)

(3)报酬率按照安全利率加风险调整值法确定,根据题目中给出的条件,报酬率=安全利率+风险调整

值=2%+5%=7%。

(4)租金收益的价值

V

1=436.02/(1+7%)+444.9/[(1+7%)^2]+462.66/[(1+7%)^3]+471.54/[(1+7%)^4]=1533.

49(万元)

转售收益的价值V 2=[2×(4210.6+1980.88)]/[(1+7%)^4]=9446.90(万元)

评估对象的评估值V 3

=租金收益的价值V 1+转售收益的价值V 2

=1533.49+9446.90=10980.39(万元)

更新时间:2021-08-25 21:08

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