评估报告书
信和评字【2018】第8号
ABC有限责任公司：
信和资产评估有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵公司在北京市海淀区中关村南路奉天大厦的房产在评估基准日2017年10月31日的市场价值进行了评估。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托方简介
委托方名称（暨产权持有者）：ABC有限责任公司
法定代表人：丁然
注册资本：6110万元
实收资本：6110万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：投资管理，企业管理，受托资产管理；投资顾问等。
通过评估我们认为， ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。
（二）被评估单位简介（略）
二、评估目的
本次评估目的是为委托方了解委估资产市场价值提供参考依据。
三、评估原则
（一）遵循客观性、独立性、公正性原则；
（二）遵循贡献原则、预期收益原则、替代原则和外在性原则。
四、评估对象和评估范围
本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。本次评估对象是委估方委托评估的总价值。委估房产位于北京市海淀区中关村南路奉天大厦，框架结构，总建筑面积5650平方米。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。（数据略）
五、价值类型及其定义
评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本次评估的评估基准日2017年10月31日，系由本单位确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
七、评估依据
（一）主要法律法规
1.《中华人民共和国公司法》（2017年3月1日施行）；
2.《企业会计准则》；
3.其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1.资产评估准则——基本准则；
2.资产评估职业道德准则——基本准则
3.资产评估执业准则——资产评估报告；
4.资产评估执业准则——资产评估程序。
（三）行为依据
委托人与本公司签订的《资产评估委托合同》。
（四）重大合同协议、产权证明依据
1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；
2.资产购置协议、合同发票等财务资料；
3.房产证等；
4.其他产权证明文件。
（五）参考资料
1.《资产评估常用数据与参数手册》；
2.中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、资产化率；
3.北京市统计部门资料；
4.其他市场调查资料。
八、评估方法
（一）评估方法选择
委估对象为营业性用房，该类房地产市场比较成熟，适宜采用收益法评估。
（二）对于所采用的评估方法的介绍
1.收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。
2.收益法公式：P＝A/r ×[1-1/（1＋r）n]，A为年金，r为折现率，n为收益年限
3.收入与支出项明细（略）
4.现金流入流出构成情况（略）
5.计算过程
P＝A/r ×[1-1/（1＋r） n]
P＝（200/15%）×[1-1/（1＋15%）5]＝690.43万元
九、评估程序实施过程和情况
评估人员对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行核查验证，包括必要的产权验证，实地察看与核对，并对委估资产价格进行了必要的市场调查和比较，及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
本公司接受委托前，与委托人有关人员进行了会谈，并与本项目审计会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与委托人签署了《资产评估委托合同》。
接受委托后，本公司就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题，进行了认真讨论，制定资产评估计划；确定评估对象、评估程序及评估方法；将评估人员分为4个工作小组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
（二）资产清查阶段
项目组现场评估阶段的时间为2017年11月4日至2017年12月20日，主要工作如下：
首先，听取委托方及相关方介绍评估资产的历史及现状；
其次，对资产评估申报明细表进行审核，对发现的问题协同被评估单位做出调整；
再次，根据申报明细表，全面清查各类资产权属、存在等；
最后，在清查核实基础上作出初步评估测算。
（三）评定估算阶段
各组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，对各项资产进行勘察和清点，并进行市场调查，收集与评估对象有关的市场交易价格信息；采用合理的评估方法对委估资产的价值进行测算，并根据各种系数调整后得出初步计算结果；听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将各小组对各个评估对象的评估结果汇总。
十、评估假设
（一）基本假设
公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
（二）一般假设
1.对被评估单位所处行业重大法律法规政策预期无重大调整；
2.经济社会环境及经济发展、银行信贷利率、税收政策在预期无重大变化；
3.被评估单位会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
4.被评估单位经营模式没有发生重大变化；
5.本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。
十一、评估结论
评估后委托方于2017年10月31日评估基准日委托评估资产价值总额为6,904,300元，大写金额为六百九十万零四千三百元整。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。
十二、特别事项说明
十三、评估报告使用限制说明
（1）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（2）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。
（3）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（4）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十四、评估报告日
本评估报告于2018年1月8日出具。
十五、签字盖章
中国资产评估师：刘东（签字盖章）
中国资产评估师：张静（签字盖章）
信和资产评估有限责任公司（盖章）
2018年01月8日问题：根据以上所述内容，指出不恰当之处，并说明理由。
1.“ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。”表述不恰当。
资产评估报告所有描述应客观、真实，并有依据来源，例如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因资产评估师并未对这些信息进行尽职调查和核查，原则上应在评估报告中谨慎出现。
2.评估基准日确定不正确。
评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。评估基准日由委托人确定，资产评估师可以根据专业经验提供建议。
3.估价依据中名称列示未更新。应为“资产评估基本准则”、“资产评估职业道德准则”。
4.参考资料中“北京市统计部门资料”提法太笼统,未说明与本次评估有关的资料是哪些。
5.只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。
6.计算错误：
P＝A/r×[1-1/（1＋r） n]＝（200/15%）×[1-1/（1＋15%） 5]＝670.43万元。相应评估结论处表述也是错误的。
7.未对业务是否能够受理进行评价。资产评估机构应当根据所了解的评估业务基本事项对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析与评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求，否则不得受理。
某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、
70、
90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。
要求：
＜1> 、列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
＜2> 、计算委估厂房的重置成本。
＜3> 、计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
＜4> 、计算委估厂房的评估值。
某设备自制于2008年，评估基准日为2012年6月30日。根据图纸可知该设备主材为钢材，钢材净消耗4.5 吨，评估基准日不含税钢材市场价每吨2616元，自制过程中消耗各种主要外购件不含税市场价为18 500元。该设备主材费利用率为90%，成本主材费率为60%，成本利润率为20%，设计费率为10%，产量1台，不考虑税费问题。
＜1> 、试用综合估价法计算该设备的重置成本。
被评估成套设备购建于1998年12月，账面价值100万元，2003年12月对设备进行技术改造，追加投资20万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1998年到2003年，每年该类设备价格上升率为10％，而从2003年至2008年设备价格维持不变；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25％；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80％，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
＜1> 、计算被估设备的重置成本及各项损耗。
＜2> 、计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
运用折现现金流量法评估矿业权价值时，其中投资支出项目主要包括（ ）。
下列用材林资产评估方法中，属于市场法的有（ ）。
运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有（ ）。
股权比例与红利分配比例或实际出资比例不一致，下列说法正确的有（ ）。
下列价格中，与股票的评估值联系密切的有（ ）。
采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值，确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题有（ ）。
下列关于物价指数调整法的一系列说法，正确的有（ ）。
