乙房地产估价机构承接了一幢住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2012年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2007年6月通过出让取得，2008年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2000元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2007年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2000元/m2。
　　请问：
1.估价人员确定该房地产的重置价格有哪些错误？说明理由。
2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？

答案：

本题解析：

1.估价人员确定该房地产重置价格的错误及理由具体如下：

　　（1）错误：不应采用实际支出时的各项成本费用，应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。

　　理由：重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。采用成本法测算时应采用客观成本而不是实际成本。

　　（2）错误：投资利息不应计至估价时点。

　　理由：投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。即计算投资利息时，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，计算投资利息。

　　（3）错误：利润不应是开发商的期望利润。

　　理由：利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方估价厉害关系人来说都是公平合理的价值或价格。因此，成本中包含的利润应该是市场上客观正常利润水平。

2.运用成本法测算估价对象的重新构建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格。即计算积算价格为重置价格减去折旧。本案例中，还应考虑的因素是折旧，具体包括：

　　（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。

　　（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

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