2012年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期3年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现由于发展计划调整，该百货公司欲转让该商场而委托评估机构评估其转让价格。
　　请问：
1.该商场周边近期有较多权益性质相向的临街店铺正常交易的实例，可否选取为可比实例？为什么？
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

答案：

本题解析：

1.（1）不可选取“该商场周边权益性质相向的临街店铺交易实例”作为可比实例。

　　（2）理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：

　　①与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。

　　②与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。

　　③与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。

　　④与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。

　　⑤与估价对象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。

　　⑥与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。

　　本案例中，该商场周边权益性质相向的临街店铺交易实例在实物状况上可能会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

2.潜在毛收入是指房地产在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于房地产的总收入。住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加上各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等获得的收入。因此，确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计。

　　（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入。

　　（3）应考虑是否存在无形收益。

3.自营房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。自营的用于商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为经营收入扣除经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润。其中，采用联营方式的购物中心或商场，产权人通常按经营者的商品销售额返点（或比例）计取租金性质的有效毛收入，以返点收入计算营业税、房产税等税费，因此，净收益为返点收入扣除有关税费。确定自营部分净收益时应注意：

　　（1）测算正常客观的净经营（营业）收入。

　　（2）应扣除正常商业利润。即应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。

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