××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）
四、估价目的
评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2003年4月1日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1646万元（大写金额：人民币壹仟陆佰肆拾陆万元整），单价为人民币2490元/m2。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2003年3月10日～2003年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积为6611m2，其中：1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
（1）1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（万元）；
（2）2层年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（万元）；
（3）3层年有效毛收入：C＝1000×70×0.75×12＝63.00（万元）；
（4）4层年有效毛收入：D：1000×60×0.75×12×85%＝45.90（万元）；
（5）5层年有效毛收入：E：1000×40×0.75×12×85%＝30.60（万元）；
（6）6层年有效毛收入：F：1000×30×12×85%＝30.6（万元）；
（7）7、8层年有效毛收入：G＝（410＋201）×20×0.7×12×80%＝8.21（万元）。
年有效毛收入＝A＋B＋C＋D＋E＋F＋G＝（96.00＋69.12＋63.00＋45.9＋30.6＋30.6＋8.21）＝343.43（万元）。
2．估算年运营费用
（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560＝75.01（万元）。
（2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费＝343.43×5%＝17.17（万元）。
（3）年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47（万元）。
（4）年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费＝343.43×2%＝6.87（万元）。
（5）年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43×（12%＋5.5%）＝60.10（万元）。
年运营费用＝年土地使用费＋年管理费＋年维修费＋年保险费＋年税费＝75.01＋17.17＋27.47＋6.87＋60.10＝186.62（万元）。
3．估算年净收入
年净收入＝年有效毛收入－年运营费用＝343.43－186.62＝156.81（万元）。
4．确定资本化率。
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5．选出计算公式求出收益价格。
由于估价对象的收益年限为有限年，即N－n＝40－5＝35（年），且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：V＝a/r[1－1/（1＋r）N－n]。
将上述相关数据：a＝156.81，r＝8%代入公式，有V＝1827.55万元。
（二）成本法估价测算过程
1．估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至价值时点已经过了5年，其减价率为5÷40＝12.5%。则估价对象土地价格为：土地价格＝2860×（1－12.5%）×2560＝640.64（万元）。
2．估算建筑现值
建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧
（1）建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价＝1290×6611＝852.82（万元）。
（2）建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×（1－残值率）×已使用年限÷耐用年限＝852.82×（1－0）×2÷60＝28.43（万元）。
（3）建筑物现值
建筑物现值＝852.82－28.43＝824.39（万元）。
3．估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格＝土地价格＋建筑物现值＝640.64＋824.39＝1465.03（万元）。
（三）估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价＝（1827.55＋1465.03）÷2＝1646（万元）（已取整）；
估价对象房地产建筑面积单价＝16460000÷6611＝2490（元/m2）（已取整）。
七、估价结果
经过评估，某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1646万元（大写金额：人民币壹仟陆佰肆拾陆万元整）。
附件（略）
答案：上述估价报告中的错误有：
（1）“估价时间”用语错误，应为价值时点。
理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法等。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。
（2）缺少估价原则。
理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法等。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
（3）估价方法中缺少选用的估价方法的定义。
理由：估价方法要说明本次估价所选用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应该更准确、简明。
（4）未分析租金水平的变化趋势。
（5）一层有效毛收入计算错误，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响。
理由：估价对象有效毛收入的计算公式为：估价对象有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失，因此，可知有效毛收入计算要考虑空置及租金损失率（出租率）影响。
（6）三层有效毛收入计算错误，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响。
理由：估价对象有效毛收入的计算公式为：估价对象有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失，因此，可知有效毛收入计算要考虑空置及租金损失率（出租率）影响。
（7）六层有效毛收入计算错误，未考虑使用面积系数。
（8）年运营费用中不应计算土地使用费。
理由：运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。房地产出租运营费用一般包括：管理费、维修费、保险费、税金及附加、租赁代理费等。年运营费用不应计算土地使用费。
（9）未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用。
（10）保险费计算基数错误，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算。
理由：保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。
（11）资本化率取值未说明理由。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。
（12）可获收益年限错误，应为36年。
理由：收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期要根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。
（13）基准地价修正法中年限修正方法（公式）错误。
（14）基准地价修正法中已经过了的年限错误，应为4年。
（15）基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚。
（16）未计算精装修成本费用（建安费）。
（17）建筑物折旧耐用年限计算错误（应是2/38）。
（18）未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。
理由：建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
（19）成本法中未考虑相关销售费用。
理由：根据成本法，房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。销售费用又称销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费等。
（20）未说明估价结果的理由。
理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
