某开发商于2010年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2012年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2013年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2013年8月1日至2023年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%。试计算届时最低转售单价（计算时点为2013年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
（1）现金流入现值
①租金收入现值：
P1＝A1÷（i－s）×[1－（1＋s）n÷（1＋i）n]＝150×12×50÷（12%－2%）×[1－（1＋2%）10÷（1＋12%）10]＝54.68（万元）
②转售收入现值
设转售收入为x万元，则转售收入现值为：x÷（1＋12%）10。
③现金流入现值＝54.68＋x÷（1＋12%）10。
（2）现金流出现值
①定金：5×（1＋12%）＝5.60（万元）。
②追加首付款：11.50万元。
③贷款偿还
a．在计算时点时总房价：50×1.1＝55（万元）；
b．在计算时点时的贷款额：P2＝55－（5＋11.50）＝38.50（万元）；
c．年还本付息额A1：A＝P2×i÷[1－（1＋i）－n]＝38.50×6.5%÷[1－（1＋6.5%）－10]＝5.36（万元）；
d．已知经营期的内部收益率达到12%，则年还本付息额A1的折现值P＝A÷i×[1－（1＋i）－n]＝5.36÷12%×[1－（1＋12%）－10]＝30.26（万元）。
④出租成本＝A÷i×[1－（1＋i）－n]＝3÷12%×[1－（1＋12%）－10]＝16.95（万元）。
⑤装修费用＝6×（1＋12%）－10＝1.93（万元）。
⑥现金流出现值＝5.60＋11.50＋30.26＋16.95＋1.93＝66.24（万元）。
（3）转售单价
令净现值为0，即：现金流入现值－现金流出现值＝0；
54.68＋x÷（1＋12%）10－66.24＝0
解得：x＝35.92（万元）；
转售单价为：35.92÷50＝0.7184（万元/m2），即7184元/m2。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
