王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月·m2）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。
表8-4 自有资金现金流量表（万元）
（1）自有资金现金流量的计算
自有资金现金流量计算结果如表8-5所示。
表 自有资金现金流量表（万元）
具体计算过程为：
①总购房款：12000×10×80＝9600000（元）＝960（万元）；
②自有资金购房款：960×40%＝384（万元）；
③购房代理费等：960×1.5%＝14.40（万元）；
④抵押贷款年还本付息额（10年还清）：（960－384）×7.5%÷[1－（1＋7.5%）－10]＝83.92（万元）；
⑤办证费用及装修费：960×3.3%＋40＝71.68（万元）；
⑥年毛租金收入：
第3年初～第10年初：200×（80×10）×12＝1920000（元）＝192（万元）；
第11年初～第15年初：200×（80×8）×12＝1536000（元）＝153.60（万元）；
第16年初～第20年初：200×（80×5）×12＝960000（元）＝96（万元）；
⑦年运营成本：
第3年末～第10年末：192×25%＝48（万元）；
第11年末～第15年末：153.60×25%＝38.40（万元）；
第16年末～第20年末：96×25%＝24（万元）。
⑧净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×（1－6.8%）＝193.86（万元）；
第15年末：1.5×3×80×（1－6.8%）＝335.52（万元）；
第20年末：1.6×5×80×（1－6.8%）＝596.48（万元）。
（2）自有资金财务净现值的计算
自有资金财务净现值的计算为：
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
