某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元/m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
（1）项目总开发价值
①项目建筑面积：5000×7＝35000（m2）；
②项目总销售收入：35000×10000＝35000（万元）；
③销售税费：35000×6%＝2100（万元）；
④项目总开发价值：35000－2100＝32900（万元）。
（2）项目总开发成本
①土地成本：6000万元；
②建造成本：35000×4000＝14000（万元）；
③其他工程费：14000×6%＝840（万元）；
④开发期间税费等其他费用：800万元；
⑤管理费：
a．土地管理费：6000×3.5%＝210（万元）；
b．建设期管理费：（14000＋840＋800）×3.5%＝547.40（万元）；
c．管理费合计：757.40万元；
⑥销售费用：
a．市场推广费：35000×1%＝350（万元）；
b．销售代理费：35000×2%＝700（万元）；
c．销售费用合计：1050万元；
⑦财务费用
a．土地费用利息：
6000×[（1＋8%/4）3×4－1]＝1609.45（万元）
b．土地管理费利息：
210×[（1＋8%/4）（1/2＋2）×4－1]＝45.99（万元）
c．建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费用利息：
（14000＋840＋800＋547.40）×[（1＋8%/4）（2/2）×4－1]＝1334.36（万元）
d．融资费用：
（1609.45＋45.99＋1334.36）×10%＝298.98（万元）
e．财务费用总计：
1609.45＋45.99＋1334.36＋298.98＝3288.78（万元）
⑧项目总开发成本：
6000＋14000＋840＋800＋757.40＋1050＋3288.78＝26736.18（万元）
（3）开发商利润：32900－26736.18＝6163.82（万元）。
（4）成本利润率：（6163.82/26736.18）×100%＝23.05%。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
