某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
（1）计算资本金财务净现值FNPV：
①第2年末至第5年末资本金年净现金流量
第2年年末至第5年年末写字楼每年有效毛收入＝10000m2×960元/m2×85%＝816（万元）。
第2年年末至第5年年末酒店客房每年有效毛收入＝180元/（间·天）×365天×210间×90%＝1241.73（万元）。
第2年年末至第5年年末资本金年净现金流量＝（816万元＋1241.73万元＋600万元）×（1－45%）＝1461.75（万元）。
②第6年末资本金年净现金流量
第6年末该项目年有效毛收入＝5000m2×960元/m2×95%＋160元/（间·天）×365天×210间×80%＋400万元＝1837.12（万元）。
第6年末资本金年净现金流量＝1837.12万元×（1－55%）＝826.70（万元）。
③第7年末至第20年末资本金年净现金流量
第7年末至第20年末写字楼每年有效毛收入＝5000m2×960元/m2×95%＝456（万元）。
第7年末至第20年末酒店每年有效毛收入＝200元/（间·天）×365天×310×90%＝2036.70（万元）。
第7年末至第20年末该项目年净收益＝（456万元＋2036.70万元＋800万元）×（1－50%）＝1646.35（万元）。
第7年末至第9年末每年还本付息额：
第7年末至第9年末资本金年净现金流量＝1646.35万元－776.07万元＝870.28（万元）。
第10年末至第20年末资本金年净现金流量＝1646.35（万元）。
④第20年末转让净收入＝5000（万元）。列自有资金现金流量表（单位：万元）如下：
（2）利用内插法计算财务内部收益率，其计算公式为：
i1＝8%时，NPV1＝368.50；
设i2＝9%，与（1）计算过程一致可得NPV2＝－798.22。
FIRR＝i1＋NPV1÷（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝8%＋368.50÷（368.5＋798.22）×1%＝8.32%。
因为NPV1＝368.50万元＞0，FIRR＝8.32%＞8%，故该项目从资本金投资的角度看可行。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
