某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的。
请问：
1.你认为应采用什么估价技术路线？
2.对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项？
1.本题应采用的估价技术路线为：
采用房产与土地开发费用（征地或征收安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。
2.对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下：
（1）估价目的。为估价委托人以估价对象为抵押物（债务履行担保物）向银行（抵押权人）申请抵押贷款提供抵押物（担保物）市场价值参考。
（2）价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在价值时点时的（过去或未来）状况，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
（3）价值类型。抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
（4）估价对象抵押的合法性分析。估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况，可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。
（5）合理确定假设前提和限制条件。
（6）把握市场风险防止高估。为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若在价值时点时当地同类房地产市场有过热（或泡沫）现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。
（7）估价中的谨慎原则。选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充；在有价无市或存在长期低（偏离市场）租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。
（8）市场变现能力分析。
（9）估价对象风险提示。
（10）其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
