2021年《房地产估价案例与分析》高分通关卷2

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1 问答题 1分

指出并改正下面估价报告片段中的错误

下面是某抵押估价报告节选

（十五）风险提示说明

1.有关事项说明

根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：

2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。

2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。

2.房地产市场变化情况

目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。

3.抵押估价报告使用提示

委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：

（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。

（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：

a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。

b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。

c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。

d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。

e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。

鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

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正确答案：

本题解析：

1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。

2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。

3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。

4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。

2 问答题 1分

房地产抵押估价报告

估价报告编号：××估字[2015]第××号

估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估

估价委托人：××房地产开发有限公司

房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）

估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日

致估价委托人函（略）

目录（略）

估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

××房地产在建工程抵押估价结果报告

一、估价委托人

××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。

二、房地产估价机构

××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。

估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。

估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

五、价值时点

2015年6月14日（确定理由略）

六、价值类型

本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。

七、估价原则

独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。

八、估价依据（略）

九、估价方法

由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

十、估价结果

经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。

十一、注册房地产估价师

注册房地产估价师：×××、×××

十二、实地查勘期（略）

十三、估价作业日期

2015年6月14日至2015年6月19日

十四、变现能力分析（略）

××房地产在建工程抵押估价技术报告

一、估价对象描述与分析（略）

二、市场背景描述与分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析

由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

五、估价测算过程

（一）运用假设开发法求取估价对象的价格

1.选取具体估价方法

根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。

2.选择估价前提

根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。

3.假设开发法估价的计算公式

在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

4.测算续建完成后的房地产价值

采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]

式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。

（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。

（2）年总支出的求取：

①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米

②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米

③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）

④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）

⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米

（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米

（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。

（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。

（6）将上述数据代入公式

V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]

=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米

则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元

5.测算续建成本

根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。

6.管理费用

依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元

7.投资利息

经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元

8.销售费用

按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元

9.续建投资利润

经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元

10.买方购买在建工程的税费

经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元

11.在建工程的评估值

在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

（二）运用成本法求取估价对象的价格

经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）

（三）估价对象的价格

运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

六、估价结果确定

经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。

<1>、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

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正确答案：

本题解析：

本题考查的是房地产估价报告示例。

1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；

2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；

3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；

4.“估价原则”缺少谨慎原则；

5.结果报告中估价结果缺少单价；

6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；

7.结果报告缺少风险提示；

8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；

9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；

10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；

11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；

12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；

13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；

14.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；

15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。

16.估价报告缺少附件。

3 问答题 1分

李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。

现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。

问：

1.上述资料用于抵押估价是否齐全

2.估价人员可否承诺按170万元进行估价

3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么

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正确答案：

本题解析：

1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

4 问答题 1分

某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？

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正确答案：

本题解析：

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：

（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。

（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

5 问答题 1分

某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。

<1> 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？

<2> 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？

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正确答案：

本题解析：

<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。

<2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。