2021年《房地产估价案例与分析》名师预测卷1

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1 问答题 1分

指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）

本次估价背景情况如下：

估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。

以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：

3.估价对象最高最佳利用分析

估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：

（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；

2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；

3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；

4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；

5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；

6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。

该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；

2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

（九）估价对象风险提示

估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

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正确答案：

本题解析：

1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，

改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。

2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，

改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润≤现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。

3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，

改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。

4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，

改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。

2 问答题 1分

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）

封面

房地产估价报告

估价项目名称： XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?

估价委托人：XX法院

房地产估价机构：XX房地产估价有限公司

注册房地产估价师：XXX（注册号 XXX），XXX （注册号XXX）

估价作业期： 2015年6月14日至2015年6月19日

致估价委托人函（略）

目录（略）

估价师声明（略）

估价假设和限制条件

1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。

2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。

3.估价对象房地产本身不存在质量问题。

4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。

5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。

6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。

7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。

（其他假设和限制条件略）

估价结果报告

（一）估价委托人（略）?

（二）房地产估价机构?

估价机构：XXX房地产估价有限公司?

住所： XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼?

法定代表人： XXX?

资质等级：一级?

证书编号：建房估证字【2015】XXX 号?

有效期限： 2013 年XX月XX日至 2015 年XX月XX日?

（三）估价目的?

为法院办案提供价格参考。

（四）估价对象?

1.土地实物状况描述

估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。

2.建筑物实物状况描述

经实地查勘，估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。

估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。

3.估价对象权益状况描述与分析

依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为xxx。

权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。

估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。

4.估价对象区位状况

（1）位置现状描述与分析

1）坐落：xx市xx区xx号。

2）方位：城市市区地带，越秀区中部。

3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0. 5km。

4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。

5）朝向：楼宇主朝向为南、北。

6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。

（2）周围环境状况描述与分析

1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。

2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是xx市内重要商务办公区。

（3）景观状况描述与分析

区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。

（4）外部配套设施状况描述与分析

1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。

2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。

（五）价值时点

2015年6月17日 （确定理由略）

（六）价值类型

估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。

（七）估价原则?

本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。

（八）估价依据?

1.法律、法规和政策性文件?

①《中华人民共和国房地产管理法》；?

②《中华人民共和国土地管理法》；?

③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；?

④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；?

⑤《中华人民共和国拍卖法》。?

2.技术标准、规程、规范?

①《房地产估价规范》；?

②《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。?

3.委托方提供的相关资料 （略）

4.估价人员调查收集的相关资料?

①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；?

②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。

（九）估价方法?

估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。

估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。

因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。

综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。

比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与待估房地产加以对照比较，就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算待估房地产价值的方法。

收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。

（十）估价结果?

本次估价对象为xx市xx区xx号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015 年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。

（十一）注册房地产估价师?

注册房地产估价师 表 1

（十二）实地查勘期?

二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。?

（十三）估价作业日期

二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。

商业房地产市场价值评估技术报告

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析

1.土地实物状况描述

估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。

2.建筑物实物状况描述

经实地查勘，估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。

估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。

（二）估价对象权益状况描述与分析

1.合法权利人

依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为xxx。

2.权属来源方式

估价对象权属来源于购买所得。

3.土地权益状况描述

估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为综合用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为50年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。

4.建筑物权益状况描述

估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。

（三）估价对象区位状况描述与分析

1.位置现状描述与分析

1）座落：xx市xx区xx号。

2）方位：城市市区地带，越秀区中部。

3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。

4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。

5）朝向：楼宇主朝向为南、北。

6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼 。

2.周围环境状况描述与分析

1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。

2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。

3.景观状况描述与分析

区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。

4.外部配套设施状况描述与分析

1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。

2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。

二、最高最佳使用分析

1.合法性分析

估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产，根据估价委托人提供的《xx省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。

2.利用方式分析

最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：

（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。

（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。

（3）改变用途前提（略）

（4）重新开发前提（略）

（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。

估价对象为xx市xx区xx号1层的商业房地产。目前估价对象现出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行xx市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。

三、估价方法适用性分析

1.估价方法选取

通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。

（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。

（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。

（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。

（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。

综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。

比较法技术路线（略）

收益法技术路线（略）

四、估价测算过程

1. 收益法计算过程

（1）公式选用

估价对象为出租型的商业物业，xx市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。

收益法测算公式为：

V一房地产价值；

A一未来第一年房地产净收益；

Y一报酬率；

g一净收益逐年递增的比率；

n一房地产剩余收益年限。

（2）租金收入的确定

经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。

（3）有效出租面积的确定

根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《xx省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。

（4）其他收入的确定

根据相关调查的数据，xx市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：

其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。

（5）空置率的确定

据了解xx市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于xx市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。

（6）租金变化趋势分析

估价对象位于xx繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，某市东路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，按遵守谨慎原则，拟定估价对象每年租金年均增长率为3.8%。

（7）年有效毛收入

年有效毛收入=（潜在毛租金收入× 12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入

=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45 =1147元/（年?m2）?

（8）运营费用

出租型商业物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：

①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的12％计；

1147×12%=138元/（年?m2）。

②租赁税费：依据xx省政府公布的《印发xx省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011 年1月1日起，对xx省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2％征收地方教育附加，则计算缴纳租赁税费合计取租金收入的5.7%：

1147×5.7%=65元/年?m2。

③房屋维修费：房屋维修费一般取重置成本的2.5%：（确定依据略）

3250 × 2.5%=81/年?m2。

④房屋重置成本：估价对象为钢筋混凝土结构5层商业办公楼，参考xx市造价站《关于发布xx市建设工程2013年参考造价的通知》（穗建造价 [20151 7号）公布的2015年钢筋混凝土结构高层建筑物的单方造价，再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象上盖建筑物重置价格为：3250元/m2。

⑤房屋保险费：出租房屋一般需要投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和 《xx省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋原值的0.15%--0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；3250×0.2%=6.5元/（年?m2）。

⑥其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1％-3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；

1147×1%=11元/年m2。

公式：年经营费用=房产税＋租赁税费＋物业服务费＋房屋维修=138+65+7+81+11=302元/（年?m2）。

（9）年净收益

估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302= 845元／（年?m2）

（10）报酬率的确定：

采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，报酬率=3.5%+2%=5.5% 。（确定过程略）

市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2

表 2

注：年净收益=月租金×12个月×（1一空置率），报酬率=年净收益÷市场价格

经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%

根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8和市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。

（11）收益年限：

估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004 年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。

（12） 测算过程表及测算结果

经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：

式中V一收益价格（元，元／m2）；

A一第一年净收益（元，元／m2）；

r一报酬率（%）；

n一未来可获收益的年限（年）；

g一年净收益递增率；

按照以上公式代入数据测算得：

V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）

总价值=20432 ×1340.45＝27388074（元）

2.比较法测算过程

公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

（1）可比实例选取与分析

可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。

可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。

可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。

（2）交易实例与估价对象比较分析

将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：

因素条件对比说明表

（3）比较因素修正系数确定

根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。

（4）比较价值计算

根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。

比较价值计算表

根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）

（5）总价格

已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）

3.确定估价对象评估结果

通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，

20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455 ×1340.45=27418905元。

五、评估结果确定

本次估价对象为xx市xx区xx号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905 ，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。

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正确答案：

本题解析：

1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。

2.缺估价报告编号。

3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。

4.结果报告中估价目的叙述不清。

5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。

6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。

7.区位缺少交通条件状况的介绍。

8.缺少《房地产估价基本术语》。

9.估价原则中有谨慎原则错误。

10.不选用成本法理由错误，因为近几年xx市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。

11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。

12.估价结果报告，估价结果缺少单价。

13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。

14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。

15.估价技术报告中，缺市场背景描述与分析。

16.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。

17.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。

18.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95％。

19.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内含交代不清）。

20.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40－（2015年6月17日－2004 年10 月18日）＝29.33年。

21.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60－（2015年6月17日－2007年10 月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。

22.楼层、朝向应放到区位因素修正中。

23.没有说明市场发展状况。

24.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。

25.朝向不同，没有做相应调整。

26.应对可比实例进行成新率调整。

3 问答题 1分

某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。

1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。

2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理

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正确答案：

本题解析：

1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。

2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

4 问答题 1分

甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？

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正确答案：

本题解析：

1.更改对房屋造成的损失包括： 1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；2）因规划修改需要投入的改造成本；3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。

5 问答题 1分

对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？

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正确答案：

本题解析：

（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：

1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。

2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。

3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。

（2）收益法还需要搜集的资料有：

1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。

2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。

3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。

4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。

（3）成本法还需要搜集的资料有：

1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；

2）该地区建筑成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；

3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；

4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；

5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。