2021《房地产估价理论与方法》深度自测卷2

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1 单选题 1分

（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。

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正确答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产区位因素。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义。

2 单选题 1分

某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（　）万元。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是剩余技术。土地价值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（万元）；该房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝3000＋6250＝9250（万元）。

3 单选题 1分

在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是房地产区位状况的描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。

4 单选题 1分

利用直线趋势法对某类商品住宅2010～2019年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2014年对应的X＝－1，2015年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）

2020年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757。P385。

5 单选题 1分

下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（　）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。

6 单选题 1分

某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息），开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋0.007V，V＝6053（万元）。P298。

7 单选题 1分

某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。

8 单选题 1分

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。

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正确答案：A

本题解析：

本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（万元），改变用途价值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（万元）。

9 单选题 1分

对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。

10 单选题 1分

下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。