《房地产开发经营与管理》真题精选3

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1 单选题 1分

在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

【考点】制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

2 单选题 1分

对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

【考点】房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。

3 单选题 1分

房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合考虑。

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正确答案：B

本题解析：

【考点】收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。

4 单选题 1分

关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

【考点】基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧费和摊销费。

5 单选题 1分

在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。

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正确答案：A

本题解析：

【考点】房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。

6 单选题 1分

某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、－800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。

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正确答案：A

本题解析：

【考点】概率分析中的期望值法。净现值期望值＝4000×15%+1200×60%-800×25%＝1120（万元）。

7 单选题 1分

某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。

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正确答案：D

本题解析：

【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售为Y，13000+3500×50000//10000=Y×8500×（1-5.5%），Y=3.8（万平方米）。

8 单选题 1分

某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（ ）元。

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正确答案：A

本题解析：

【考点】等额本金还款的计算。i=6%/12，等额本金=50/240。最后一个月的还款额＝50/240+（50-50×239/240）×6%/12＝0.209375（万元）。

9 单选题 1分

某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

【考点】现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其中：

税收现金流量=60（万元）；

投资者权益增加值：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10-1]＝71.19；

第一年利息＝500×7%=35（万元）；

投资者权益增加值＝71.19-35=36.19（万元）；

权益投资数额＝500（万元）；

投资回报率＝（60+36.19+5）/500＝20.24%。

10 单选题 1分

对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

【考点】财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。