《房地产估价理论与方法》真题精选2

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1 单选题 1分

关于估价师声明的说法，正确的是（）。

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正确答案：B

本题解析：

B项，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。A项，不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成估价师和估价机构的免责声明。C项，非注册房地产估价师和未参与估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。D项，鉴证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。

2 单选题 1分

关于价值时点的说法，错误的是（）。

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正确答案：C

本题解析：

C项，不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。AB项，价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。D项，价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。

3 单选题 1分

在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。

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正确答案：B

本题解析：

本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P413,

4 单选题 1分

某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。

5 单选题 1分

关于路线价法的说法，错误的是（）。

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正确答案：A

本题解析：

路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。

6 单选题 1分

当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

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正确答案：A

本题解析：

本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P349。

7 单选题 1分

关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是后续开发经营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。 参见教材P330。

8 单选题 1分

采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时 价值为（）元/m2。

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正确答案：A

本题解析：

该在建工程开发完成后房地产的现时价值为：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（万元）。

9 单选题 1分

关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.

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正确答案：C

本题解析：

A项，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；B项，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；D项，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。

10 单选题 1分

下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。

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正确答案：A

本题解析：

本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剰造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剰的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P296。