某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场
11 000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。
项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
【解】
(1)项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表3—76。
(3) 土地增值税计算
①其他扣除项目=(土地费用+建造费用）X20% =7234.2万美元
②土地增值税扣除项目金额总计：（57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元
③增值额：（86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元
④增值比率：16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%
⑤增值比率超过20%，低于50%，适用税率= 30%
⑥应缴纳土地增值税：16 992.8万美元X30%==5097.84万美元
(4)开发利润计算
①土地增值税前
改错如下：
(1)土地增值税扣除项目金额总计：（57 098 + 7 237. 6)万美元=64 335. 6万美元
(2)增值额：（86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元
(3)增值比率：21 730.4/64335.6X100%=33.78%
(4)应缴纳土地增值税：21 730.4万美元X30%=6519.1万美元
(5) 土地增值税前
开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%
(6) 土地增值税后
缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
