某房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、受托方
某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括(见估价技术报告）
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2005年6月7日。
六、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《中华人民共和国土地管理法》。
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
4.《城市房地产抵押管理办法》。
5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。
6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1.工程概况
某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
2.工程结构情况（略）
3.估价对象位置（略）
4.估价对象权属状况
委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一)估价思路
1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。
2.搜集整理有关资料。
3.进行现场查勘。
4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
5.征求有关人员的意见。
6.最终确定评估结果。
(二)本次估价采用的方法原理
收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。
六、估价测算过程
第一部分：以收益法求取XXXX评估价格
一、车站部分
(一）总收入的确定
车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
现分别求取四部分的总收入：
1.屋顶停车场经营收入
顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。
根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：
屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）×365天=79.09万元 '
2.车站代售客票收入
该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。
根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元（以每班车35人计）。
随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。
因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。
每日营业额=132019.75元X（1+53.37%)=202478.69元
根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。
该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财〔XX〕XX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。
因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。
3.底层车库收入
底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：
P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元
4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入
根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：
P4=952.95万元X12%=114.35万元
5.合计
P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元
(二）总费用的确定
1.税金（按总收入的5. 75%计）
P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元
2.管理费（按总收入的12%计）
P管=1171.94万元X12%=140.63万元
3.维修、保养费(按总收入的2%计）
P维=1171.94万元X2%=23.43万元
4.保险费(按总收入的0.2%计）
P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元
5.不可预见费（按总收入的0.1%计）
P预=1171.94万元×0.1%=1.17万元
P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元
(三）年纯收入A的确定
1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。
2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。
3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
5.结果报告的估价结果没有大写。
6.缺少风险提示（或说明）。
7.附件应放在技术报告之后。
8.客观毛租金收益[100元/(m2 *月）]确定有误。
9.租约期外租金构成内涵不清。
10.租约期外租金面积内涵不清。
11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。
12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。
13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
14.空置率取2%的理由不充分。
15.等比递增计算中租约期外的折现期错误(不应为5年，应为4年）。
16.表3—23中的可比实例成交价未说明付款方式。
17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。
18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。
19.比较、修正项目不全:或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。
20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。
21.表3—25中修正系数的表述形式错误。
22.表3—25中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。
23.表3—25中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。
24.技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。
25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。
26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
