估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。
估价要求:需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。
估价过程：
(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：
(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
①租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31 200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。
②月租金平均为35元/m2 (净使用面积）。
③出租率年平均为90%。
④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。
(3)测算年有效毛收入：
年有效毛收入=31200m2X35元/m2X12X60%=786.24万元
(4)测算年运营费用：
①经常费：
年经常费=(10X12)万元=120.00万元
②房产税：
年房产税=786.24万元X12%=94.35万元
③其他税费：
年其他税费=786.24万元X6%=47.17万元
④年运营费用：
年运营费用=①+②+③
=(120.00+94.35+47.17)万元=261.52万元
(5)计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入一年运营费用=(786.24-261.52)万元=524.72万元
(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率
为10%。
(7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：
上述公式中的收益期限n等于40年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此
估价结果:根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为5126.57万元，约合每平方米建筑面积985.88元。
改错如下：
(1)年有效收人=31 200 m2 X35 元/m2 X12X90% = 1 179. 36 万元
(2)年房产税=1 179.36万元X12% = 141.52万元
(3)年其他税费=1 179. 36万元X6% = 70. 76万元
(4)年运营费用= (120. 00 + 141. 52 + 70. 76)万元= 332. 28 万元
(5)年净收益=(1 179. 36-332. 28)万元= 847. 08 万元
(6)收益期n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期 限为45年），因此：
估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5 月15日的购买总价为8 355万元，约合每平方米建筑面积1 606. 73元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
