某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，见表2-37，并拟以成本法评估项目竣工日2009年12月31日该房地产的市场价值。
表2-37 资料与参数表
评估测算如下（节选）：
1．土地年期修正系数K
K＝[1－1/（1＋5%）67]/[1－1/（1＋5%）70]＝0.9946
2．土地取得成本
10000×1600×0.9946＝15913600（元）。
3．开发成本
（1）12000×1000＝12000000（元）；
（2）12000000×6%＝720000（元）；
（3）上缴市政配套建设费等：12000×300×（1－30%）＝2520000（元）；
（4）开发成本小计：12000000＋720000＋2520000＝15240000（元）。
4．管理费用
12000×30＝360000（元）
5．投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
15913600×[（1＋6%）－1]＋（15240000＋360000）×[（1＋6%）0.5－1]＝1415999（元）
6．开发利润
7．销售税费
（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）＝39160319×（5.5%＋2.5%）＝3132826（元）
8．评估价值
总价值＝（39160319＋3132826）×（1＋4%）＝42293145×（1＋4%）≈43984871（元）；
单位价值＝43984871÷12000≈3665（元/m2）。
答案：上述估价报告的错误及改正具体如下：
（1）错误：土地取得成本＝10000×1600×0.9946＝15913600（元）错误。
改为：土地取得成本＝10000×1600×0.9946×1.04＝16550144（元）。
（2）错误：市政配套建设费等：12000×300×（1－30%）＝2520000（元）错误。
改为：市政配套设施费＝12000×300＝3600000（元）。
（3）错误：销售税费＝（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）＝39160319×（5.5%＋2.5%）＝3132826（元）错误。
改为：销售税费＝（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）÷[1＋（5.5%＋2.5%）]≈2900765（元）。
（4）错误：总价值＝（39160319＋3132826）×（1＋4%）＝42293145×（1＋4%）≈43984871（元）；单位价值＝43984871÷12000≈3665（元/m2）错误。
改为：总价值＝15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720＋3132826＝39160319＋3132826＝42293145（元）；
单位价值＝42293145÷12000＝3524.4（元/m2）。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
