估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344.25（万元）
二、测算报酬率
测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]，采用试算法推算报酬率。具体如表2-35所示。
表2-35 可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。
报酬率＝（9.994%＋7.909%＋8.092%＋8.005%）÷4＝8.500%，取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼总价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）50]÷（1＋12%）＝3981.45÷（1＋12%）＝3554.87（万元）
四、装修改造费用总额
装修改造费用＝1000×6000÷（1＋8.5%）0.5＝576.02（万元）
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费＝3981.45×7%÷（1＋12%）＝248.84（万元）
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%
七、计算估价对象在价值时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V＝3554.87－248.84－576.02－0.03V
V＝2650.50万元
单价＝2650.50÷6000＝4417.50元/m2
答案：上述房地产估价报告片段的错误之处、修改和理由具体如下：
（1）错误：净收益测算错误。
改为：应采用估价对象的可出租面积比例87%，则可知：
净收益＝1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）＝352.35（万元）
（2）错误：报酬率测算错误。
改为：测算报酬率，案例A与估价对象差异较大，应剔除，报酬率＝（7.909%＋8.092%＋8.005%）/3＝8.002%。
理由：可比实例应与估价对象相似，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。与估价对象差异较大的实例，可比性差，不应选为可比实例，应剔除。
（3）错误：装修改造后的办公楼价值测算错误。
改为：收益年限应为49年，装修改造后的办公楼价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝3549.67（万元）；或：装修改造后的办公楼价值＝352.35÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝3633.19（万元）。
理由：收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间。本案例，估价对象可以获得的未来收益，应为改造成办公楼后的租金收益，在办公楼改造完成后，才可以获取，因此收益年限应该是土地使用权年限50年减去改建期1年，为49年。
（4）错误：装修改造费用的计算错误。
改为：折现率应为12%，装修改造费用＝1000×6000÷（1＋12%）0.5＝566.95（万元）。
理由：假设费用在装修改造期间均匀投入，则装修改造费用的计算公式为：
装修改造费用＝装修改造费单价×总面积÷（1＋折现率）装修改造期限/2
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
