××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告 一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1．区位状况（略）
2．实物状况（略）
3．权益状况（略）
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2005年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写金额：人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1）
（2）所选可比实例（见表1-19）
表1-19 可比实例情况表
（3）交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（4）交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
（5）房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
①区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表1-20）。
②个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表1-20）。
表1-20 房地产状况因素分析表
（6）比较修正计算
表1-21 市场法修正计算表
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。
（3009＋2980＋2963）÷3＝2984（元/m2）
（7）预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80＝11882.53（万元）。
3．继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。
（1）续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二〇〇五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本为：24578.00×（900.00＋30.00＋10.00＋50.00）＋23221.80×（900.00＋80.00＋30.00＋10.00＋50.00）元＝4917.95（万元）。
（2）室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30.00×23667.00＝71.00（万元）。
（3）估价对象的续建成本合计
4917.95＋71.00＝4988.95（万元）
4．管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95×3%＝149.67（万元）。
5．销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53×8%＝950.60（万元）。
6．开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%＝748.34（万元）。
7．投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。
8．运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.53－4988.95－149.67－950.60－748.34）÷（1＋4.1%）＝4846.27（万元）
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
采用的公式为：
估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1．土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）。
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00＝4064.05（万元）
2．开发成本
（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费：39.82万元（计算过程略）。
（2）基础设施配套费
基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计为318.57万元。
（3）建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元；
则估价对象开发成本为：
39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元）
3．管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计算。即管理费用为：555.01×3%＝16.65（万元）。
4．投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。即投资利息为：555.01×[（1＋5.76%）1.5/2－1]＝23.81（万元）。
5．销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6．开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
则开发利润为：555.01×15%＝83.25（万元）。
7．运用成本法的估价结果
4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77（万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%＋4742.77×50%＝4794.52（万元）。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写金额：人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
附件（略）
答案：上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：
（1）结果报告中缺估价原则。
理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业期。
（2）结果报告中缺少估价方法定义。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
（3）估价结果缺少单价。
理由：说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。
（4）技术报告中缺少市场背景分析。
理由：房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。
（5）技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
理由：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。
（6）比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
理由：进行交易情况修正不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。修正系数的取值应当与个别因素描述一致。
（7）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，会影响到房地产的价格，需要进行调整。
（8）开发完成后总价计算有错误。
理由：未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。或开发完成后总价计算有错误，应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值）。
（9）续建工程中的建安工程费为900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建工程费取值900元/m2缺具体说明。或续建工程费900元/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值应作说明）。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。估价报告的写作者对于相关参数的确定既要符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（10）假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费和利息。
理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价宗地土地价格的一种方法。
（11）假设开发法中利润率选取错误。不应选取××置业公司的利润率（或应选行业的平均（客观）利润率）。
理由：利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。
（12）假设开发法中开发利润计算错误。
理由：开发利润是土地增值税和企业所得税前的，未计算购买估价对象的投资利润（或未计算土地部分利润）。
（13）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。
理由：应按总建筑面积47799.8m2计算。或应为382.4万元。
（14）成本法中管理费计算基数错，其中未计算土地取得成本。
理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。
（15）成本法中投资利息计算基数错，其中未计算土地取得成本。
理由：投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
（16）成本法中开发成本投资利息计算周期不应取整个项目开发周期1.5年。
理由：一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分，一般与计息周期相同。
（17）成本法中未考虑（应计算）销售税费。
理由：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费。
（18）成本法中开发利润的计算基数错，其中未计算土地成本。
理由：开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－建设成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费。开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。
（19）估价结果的确定理由不充分（或权重取值各50%理由不清）。
理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。因为我们在估价报告中要采用两种或以上的方法进行估价测算，用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
