某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元，依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.上述做法中有哪些错误？
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
1.上述做法中的错误及理由具体如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：
①与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
②与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。
③与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。
④与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。
⑤与估价对象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。
⑥与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
理由：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以用于估价。因此，进行估价时，采用的年净收益必须是客观收益，应该对三个交易实例的净收益是否为客观收益进行说明。
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
理由：年总净收益＝单位面积年净收益×面积。因此，经营面积的不同对年总净收益影响较大，即使可比实例的经营规模与估价对象相似，但经营规模的不同仍然影响估价结果的准确性。因此，应采用单位面积的年净收益，尽量排除经营规模不同对估价结果准确性的影响。
【说明】此处为知识点扩展部分，教材上没有详细的解释。
（4）不应选用320万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
理由：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。在最佳利用状况下的估价对象应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果。直接选用320万元作为估价对象的年净收益影响估价结果的准确性，曲解了最高最佳利用原则。
2.解法一：
运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去、现在和未来的变动情况及预测的收益期限，预测估价对象未来各期的净收益，并判断该净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算。其中，在实际估价中采用较多的是年净收益每年不变的公式，本案例估价对象的年净收益保持不变，则求取估价对象的年净收益的方法有：
（1）过去数据简单算术平均法，是通过调查，求取估价对象过去若干年的净收益，如过去3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年净收益。
（2）未来数据简单算术平均法，是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年净收益。
（3）未来数据资本化公式法，是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取年净收益。
解法二：
根据题意，采用市场法估价，选取了三个比较合适的可比实例，应根据每个可比实例的具体资料，分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况（包括区位、权益、实物状况）的调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
