××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告 一、估价委托方
名称：中国太平洋保险公司××办事处
法定代表人：××
地址：略
二、受理估价方
名称：略
法定代表人：××
地址：略
估价资质等级：房地产国家一级
估价资质证书编号：略
三、估价对象概况
（一）估价缘由
本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。
（二）估价对象实体状况
估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周与地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。
（三）事故损伤情况分析
该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。
经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。
（四）估价范围
估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。
四、估价目的
确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。
五、估价时点
2001年5月21日，为估价师现场勘查之日。
六、估价依据
1．中华人民共和国保险法
2．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）
3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-99》
4．《××市房屋修缮工程预算定额》
5．××市城乡建设委员会有关文件
6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息
7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料
七、估价原则
1．合法原则
2．估价时点原则
3．客观、公正、公平原则
4．替代原则
八、估价方法
（一）本次估价所采用的方法
估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。
由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。
（二）成本法的定义
本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的修复费用为6396元，大写金额：人民币陆仟叁佰玖拾陆元整。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2001年5月21日至5月24日
十二、估价报告有效期限
自2001年5月24日至2002年5月23日。
估价技术报告（个别因素和区域因素分析略、市场背景分析和最高最佳利用分析略，估价方法选用略） 一、估价的技术思路
估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。
故测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。
由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。
二、工程造价计算表
工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。
1．拆除工程
2．脚手架及支架保护措施
表3-23
3．砌筑工程
表3-24
4．预制混凝土构件
表3-25
5．定额直接费
241.33＋429.61＋2356.72＋1087.31＝4114.97（元）
6．造价
（1）基价直接费：4114.97元。
（2）综合费：（1）×15.73%＝647.28（元）（按三级施工企业计费，理由略）。
（3）劳动保险费：（1）×3.15%＝129.62（元）（按三级施工企业计费，理由略）。
（4）利润：（1）×6.64%＝273.23（元）（按三级施工企业计，理由略）。
（5）允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元。
（6）定额编制及定额测定费：（1项＋2项＋3项＋4项＋5项）×1.8‰＝11.10（元）。
（7）税金：（1项＋2项＋3项＋4项＋5项＋6项）×3.56%＝219.87（元）（按三级施工企业计）。
（8）造价：1项＋2项＋3项＋4项＋5项＋6项＋7项＝6396.07（元）＝6396（元）（取整）。
三、估价结果确定
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的修复费用为6396元，大写金额：人民币陆仟叁佰玖拾陆元整。
附件略
编者注：估价报告相关说明
保险事故赔偿中，保险公估人的作用甚为重要。目前，受诸多因素的影响和制约各专业评估机构对保险公估的介入不够活跃和广泛，国内各大保险公司的事故定损基本上是由其下属的理赔部负责，独立性、公允性因此受到约束。保险理赔中保险公估人才奇缺的现状与保险业务发展的矛盾日益突出，保险事故损失的大小迫切需要一个独立、专业的第三方得出一个科学结论。况且一般保险理赔人员缺乏足够的房屋专业知识，本次估价行为正是在这种背景下接受保险公司委托发生的。
房地产估价涉及多个学科知识的综合运用，笔者在这一方面深有体会。本例就涉及工程结构专业、工程造价专业、房地产估价专业，保险相关知识。房地产估价师只有掌握了多个学科知识并加以熟练运用，才能适应估价发展的需要。
本案在房地产估价师未介入前，受损农房的业主索价5万元，强调房屋整体处于危险，需拆除重建。虽然估价师直接查勘即可确定房屋只是局部受损，但是尚缺乏权威性，故邀请房屋安全鉴定人员先对房屋进行安全鉴定，并据此确定修复方案和评估范围。最终使评估结论7080元得到当事双方的认可。正是房地产估价师和安全鉴定人员的专业介入，促成了受损理赔的圆满解决。
在本次估价过程中，与一般估价项目所不同的是，本次估价范围不是由委托方确定的，而是估价师根据受损情况和修复方案，在得到当事双方的认可后，现场测量确定的，这恐怕也只有在这类理赔评估中才有的。此外，在计算修复费用时，把握了“修坏如新”，而不是“修坏如旧”的原则，不仅没有扣减在其他评估项目中应考虑的折旧，而且还考虑了受损部位的拆除费用，这也算理赔评估中的一大特点。同时，在评估价值的定义中，只考虑了车祸所造成的直接损失，未考虑车祸所引起的农户的其他损失，如精神损失等，而将房屋损失之外的其他理赔事宜交还给保险公司，也体现了估价师不是万能的，他只是自己专业领域中的专家。
估价师认为，房地产估价机构可以作为保险公估人在房屋定损方面的一个分支，为保险当事人提供专业服务，从而协调保险当事人双方的矛盾，减少诉讼的发生。必要时估价报告书及有关的现场查勘图片等资料也可以作为证据保全。
答案：上述估价报告中的错误及其改正具体如下：
（1）错误：缺少估价对象权益状况说明。
改为：添加估价对象权益状况的说明。
理由：估价对象描述与分析主要包括：①估价对象区位状况描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况描述与分析。估价对象权益状况应有针对性较详细的描述与分析，其内容包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。
（2）错误：缺价值定义。
改为：价值定义表述为：估价对象在估价时点时的损失价值，可由修复所需的费用作为损失价值。
（3）错误：没有说明不采用其他估价方法的理由。
改为：添加相应内容，说明不采用其他估价方法的理由。
（4）错误：在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。
改为：在具体计算时应计算此部分修复价值。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
