某商务写字楼建筑面积11000m2，占地面积3000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
（1）有效毛收入＝11000×90×90%×12＝10692000（元）
（2）总费用＝8000×90×12×20%＝1728000（元）
（3）写字楼经营净收益＝10692000－1728000＝8964000（元）
（4）写字楼用地净收益＝3000×8000×6%÷[1－（1＋6%）－36]＝1641476（元）
（5）建筑物净收益＝8964000－1641476＝7322524（元）
（6）建筑物价值＝7322524÷6%×[1－（1＋6%）－36]＝107062529（元）
答案：上述题目中的错误、改正具体如下：
（1）错误：有效毛收入＝11000×90×90%×12＝10692000（元）。
改为：有效毛收入8000×90×90%×12＝7776000（元）。
（2）总费用＝8000×90×12×20%＝1728000（元）。
改为：总费用＝8000×90×12×90%×20%＝1555200（元）。
（3）错误：写字楼用地净收益＝3000×8000×6%/[1－（1＋6%）－36]＝1641476（元），该式中，用地价值未作年限修正。
改为：用地净收益＝8000×3000×[1－（1＋6%）－36]/[1－（1＋6%）－40]×6%/[1－（1＋6%）－36]＝1595077（元）。
（4）错误：建筑物价值＝7322524/6%×[1－（1＋6%）－36]＝107062529（元），该式计算用的是土地报酬率，应该适用建筑物报酬率。
改为：建筑物价值＝（7776000－1555200－1595077）/10%×[1－（1＋10%）－36]＝44760846（元）。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
