北京某综合用途土地市场价值评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）估价结果报告 一、委托方
单位名称：北京××房地产有限公司
注册地址：北京市××区××园
法定代表人：××
二、估价方
单位名称：（略）
法定代表人：（略）
估价机构资质：一级
估价机构资质证书编号：（略）
三、估价对象
1．权属状况
××中心由北京××房地产有限公司开发建设。北京××房地产有限公司于1994年2月18日与北京市房地产管理局（现北京市国土资源和房屋管理局）签订了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字（94）第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用（95）字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为北京××房地产有限公司。
名称：××中心土地使用权。
2．查勘现状
坐落：××区××危改小区内，考察北京市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。
四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用（95）字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦和回民楼，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致。
土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截止估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截止估价时点，尚余32年。
建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》及“功能面积表”等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”表2-29。
工程进度：截止估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。
表2-29 ××中心功能面积表
收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m2，则收益容积率为14.84（按118709÷8000估算）。
3．周边环境
估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。
估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦（商检局大楼）、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区——冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路亦为北京市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
四、估价目的
本报告仅为委托方拟转让估价对象评论其市场价值，不得作其他用途。
五、估价时点
本报告的估价时点为2002年11月21日，为估价师现场勘查之日。
六、价值定义
根据国家有关法律法规的规定、委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价结果是指××区××危改小区内××中心土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，××中心规划总建筑面积142739m2，其中地上写字楼、商业部分建筑面积118709m2，土地面积8000m2。本报告设定估价对象在合法前提下，总建筑面积142739m2，收益建筑面积为118709m2，土地面积8000m2（精确建筑面积和土地面积应以北京市房地产测绘部门的测绘数据为准），基础设施开发程度设定为“三通一平”，收益容积率14.84，用途为综合楼。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况，选取市场比较法和假设开发法作为本次房地产估价的基本方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以北京市房地产测绘部门实际测绘面积为准）在估价时点2002年11月21日的现值为：人民币2008万元，大写金额：人民币贰仟零捌万元。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年11月18日至2002年11月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告时效为一年，自2002年11月21日起至2003年11月20日止。
估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
随着2008年奥运举办城市最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，北京又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。北京市作为奥运中心，将首先受益；而北京房地产业，更是迎来了又一巨大发展机会。
截至9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m2，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。
今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1～9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m2，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。
就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行（DTZ）的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历去年“911”事件之后，北京写字楼市场似乎逐渐转暖。然而北京写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m2，使市场总存量达到23万m2，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。
四、最高最佳利用分析
最高最佳利用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。
五、估价方法选用
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况，选取市场比较法和假设开发法作为本次房地产估价的基本方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
六、估价测算过程
（一）市场比较法
采用市场比较法，即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，并进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循如下原则：
与估价对象土地的用途相同；
与估价对象土地处于同一供求圈；
与估价对象土地价格类型相同；
与估价对象土地估价时点接近；
可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
1．选取比较实例
根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下三个实例：
（1）实例A
位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m2，收益建筑面积2619.54m2，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。
（2）实例B
位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为办公用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m2，收益建筑面积3568.9m2，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。
（3）实例C
位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m2，收益建筑面积4080m2，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m2。
2．比较因素条件说明
将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表2-30。
表2-30 比较因素说明表
3．比较因素条件指数表
将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见表2-31。
表2-31 比较因素条件指数表
表2-32 因素比较修正系数表
经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m2。
估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×（42×81874＋32×36835）÷（50×81874＋40×36835）×8000＝2097（万元）。
（二）假设开发法
考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是：
估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m2，规划总建筑面积142739m2，收益容积率14.84。
评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。
建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《北京市建设工程预算定额》及《北京市出让地价评估技术标准（试行）》规定。
限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。
1．开发项目的总开发价值
考察目前北京市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m2，商业为16000元/m2，则均价为：（13000×81874＋16000×36835）/118709＝13931（元/m2）。
2．开发项目成本
（1）建造成本费用
①建安成本：
按北京市现行建设工程预算标准并参考目前北京市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目：
注：
a．建安工程费包含结构、设备和装修费。
b．红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。
c．电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安（度）270元计算。
②不可预见费：
按建安费用的10%，4600×10%＝460（元/m2）。
③专业人士费：
按建安综合成本的7.5%，5087×7.5%＝382（元/m2）；
则建造成本为：5087＋460＋382＝5929（元/m2）。
（2）贷款利息
取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：5929×5.49%×3×0.5＝488（元/m2）。
（3）开发商利润
开发商成本利润率取40%（照正常开发周期3年），则开发商利润（不包括购地成本利润）为：5929×40%＝2372（元/m2）。
（4）销售费用和销售税费
××中心项目各种费率取值如下：
代理及广告费为：1.0%；
营业税及附加为：5.5%；
13931×（0.010＋0.055）＝906（元/m2）
（5）项目开发余值
单位余值＝13931－（5929＋488＋2372＋906）＝4236（元/m2）。
3．地价测算
设法定出让年限下的总地价为x，土地年费用利息率为：5.49%；
（土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率5.49%）
购地成本利润率为：30%；
因此，单位开发余值＝x（1＋3×5.49%＋30%）＝4236（元/m2）。
所以，法定出让年限下的楼面熟地价x＝2892（元/m2）。
估价对象收益建筑面积为118709m2，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截止估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象。
表2-33
现值为：2892×（42×81874＋32×36835）/（50×81874＋40×36835）×8000＝1919（万元）。
七、估价结果
根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“效用价值论”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规划总建筑面积142739m2，土地面积8000m2，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以北京市房地产测绘部门实际测绘面积为准）。在估价时点2002年11月21日的现值为：人民币2008万元，大写金额：人民币贰仟零捌万元。
附件（略）
答案：上述估价报告中有多处错处，具体如下：
（1）估价结果缺土地单价的表示。
理由：估价结果，应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值。最终评估价值应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。当估价对象无法用单位表示的，最终评估价值可不注明单价。
（2）实例B的成交日期与估价时点相比已有1年多，应说明此类房地产市场在此期间变化不大。
（3）实例C的成交日期与估价时点相比已有2年多，不适用，应予以剔除。
理由：可比实例的成交日期应接近价值时点。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，可能会出现较大的偏差。
（4）在进行收益容积率调整时（权益调整），没有说明调整依据和计算过程。
（5）在用市场法选取可比实例时，没有给出三个可比实例的土地使用权性质。
理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，与估价对象的权利性质相同，当不相同时，一般不能作为可比实例。
（6）假设这三个可比实例都是出让，在进行比较分析前，应对这三个可比实例的出让年限进行修正，统一调整为法定出让年限状况下楼面地价，再进行市场法的分析计算。
（7）在（6）的假设前提下，得出估价对象比准价格后，要进行出让年限修正。该报告用“[3160×（42×81874＋32×36835）/（50×81874＋40×36835）]×8000＝2097万元”这种方法进行调整是不科学的，应先求出土地的报酬率，再通过以下方式进行土地年限修正：
81874÷118709×50＋36835÷118709×40＝46.9（年）
81874÷118709×42＋36835÷118709×32＝38.9（年）
再用公式[1－1/（1＋r）38.9]/[1－1/（1＋r）46.9]×3160得出估价对象的楼面地价（其中，r是土地的报酬率）。
（8）在本报告中，“3160×（42×81874＋32×36835）/（50×81874＋40×36835）×8000＝2097（万元）”和“2892×（42×81874＋32×36835）/（50×81874＋40×36835）×8000＝1919万元”中计算有误，应用118709而不是8000进行计算。
即综合考虑确定估价对象现值为3160×（42×81874＋32×36835）÷（50×81874＋40×36835）×118709＝31113（万元）；2892×（42×81874＋32×36835）/（50×81874＋40×36835）×118709＝28474（万元）。
（9）“不可预见费：按建安费用的10%计算，4600×10%＝460（元/m2）”中建安费用取值错误，应为4800。
（10）“专业人士费：按建安综合成本的7.5%计算，5087×7.5%＝382（元/m2）”中建安综合成本取值有误，应为5307。
（11）在用假设开发法计算时，缺管理费的计算。
理由：假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。其中，后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。
（12）在用假设开发法计算时，对开发项目的总开发价值及开发项目成本均未说明是预测值。
（13）在用假设开发法计算时，缺“取得待开发房地产的税费”的计算。
理由：假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。其中，后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。
（14）在用假设开发法计算时，在考虑土地的剩余使用年限并最终确定估价对象现值时，所用方式不对，应用（7）中的方法进行计算。
（15）运用假设开发法计算宜采用折现的方法。
理由：假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
（16）购地成本利润率应与开发商成本利润率一致。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（ ）。
