甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积为2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积为40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均为每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。
1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800（万元）；
酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－60%）＝10220000（元）＝1022（万元）；
酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000元＝24（万元）；
酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）；
酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）；
酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1－1÷（1＋10%）30]＝6007（万元）；
酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元）；
该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）。
本题考查的是房地产估价报告示例。
1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；
2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；
3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；
4.结果报告中估价结果缺少单价；
5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
6.结果报告缺少风险提示；
7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；
11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
13.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
14.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。
15.估价报告缺少附件。
根据《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，()是调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
