对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见表2-36），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表2-36 估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入
22000×（50＋5）×12×（1－10%）＝13068000（元）
（二）年运营费用
1．年维修费用
25000×2000×2%＝1000000（元）
2．年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失＝13068000×3%＋500×50×12＝692040（元）
3．年营业税及附加＝13068000×5.55%＝725274（元）
4．年运营费用小计
年运营费用＝1000000＋692040＋725274＝2417314（元）
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝13068000－2417314＝10650686（元）
（四）估价结果
估价结果＝10650686/5%×[1－1/（1＋5%）50]＝194438130（元）（取整）
答案：上述估价报告中的错误及改正具体如下：
（1）错误：年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。
改为：22000×50×12×（1－10%）＝11880000（元）。
（2）错误：年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。
改为：年管理费用＝年有效毛收入×3%＝11880000×3%＝356400（元）。
（3）错误：年运营费用中未计算房产税。
改为：房产税：有效毛收入×12%＝11880000×12%＝1425600（元）。
若中间计算过程增加：
年费用合计：年运营费用＝1000000＋356400＋725274＋1425600＝3507274（元）。
年净收益：（一）项、（二）项＝11880000－3507274＝8372726（元）。
（4）错误：估价结果计算时收益年限取值错误。
改为：45年。则估计结果＝8372726/5%×[1－1/（1＋5%）45]＝148817417（元）（取整）。
根据《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，()是调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
