××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告 一、估价委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构：框架。
建筑装修情况：（略）。
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
表1-23 修正计算表
一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；
二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；
第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）
酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。
（四）估价对象的总价值
157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
答案：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）估价对象缺少房地产权属状况描述；
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。
（2）缺少价值定义；
理由：房地产估计报告中应说明估价的价值类型和估价价值即价值定义。
（3）酒店大堂采用市场比较法不当；
（4）结果报告中与技术报告的建筑面积不吻合；
（5）酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误；
（6）第2层估价交易案例一综合修正超过30%；
（7）第2层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法；
理由：第二层出租给某公司经营酒楼，是收益性物业。具有现实收益性或潜在收益性的房地产，均属于广义的收益性物业，均可使用收益法作为估价方法，特别是在相邻路段同类型或相近类型收益性房地产数量众多的区域。
（8）第10～13层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年；所以10～13层的价值为V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）29]＝93186080.28（元）；
理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
（9）第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平；
（10）对酒店大堂的估价有重复计算；
（11）第10～13层估价求收益时未考虑入住率；
（12）确定报酬率时安全利率选用不当；
（13）第20层估价时年净收益求取方法错误；
（14）第20层估价时未考虑5年以后的收益；
（15）总价不应再扣除折旧；
（16）缺少估价作业日期；
（17）缺少确定估价结果的理由；
（18）第20层的资本化率应与第10～13层有所不同；
（19）应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响；
理由：抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
根据《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，()是调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
清算价值低于市场价值。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（ ）
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。
求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
